NVL — nâng một nấc từ BÁN lên GIẢM TỶ TRỌNG, mục tiêu 9.000 → 10.200 đồng: ước lãi chín tháng bác bỏ luận điểm tồn tại, nhưng mẫu số đã tăng 33,3% nên giá trên lợi nhuận cốt lõi pha loãng lên gần 13 lần

NVL — nâng nấc vì luận điểm xấu nhất bị một con số bác bỏ, không vì mã đã rẻ đi

Bản gộp ba phiên 07 – 09/10/2026: hai phiên 07 và 08/10 không có bản riêng, nên diễn biến giá, tin và dòng tiền của cả cửa sổ thuộc phạm vi bản này.

I. Khuyến nghị

Nâng một nấc lên GIẢM TỶ TRỌNG (từ BÁN mốc 28/09/2026), mục tiêu 31/12/2026 nâng từ 9.000 lên 10.200 đồng — thấp hơn giá đóng cửa phiên 09/10 là 6,8%. Phải nói trước điều dễ bị đọc sai nhất: khuyến nghị BÁN chưa về đích. Mốc 9.000 đặt ngày 28/09 chưa được chạm, giá đóng phiên 09/10 còn cao hơn mốc ấy 21,7%; nên đây không phải trường hợp nâng nấc vì khuyến nghị cũ đã đi hết đường. Lý do khác hẳn và chỉ có một: cơ sở của khuyến nghị bán đã bị một con số bác bỏ một phần. Bản 28/09 dựng BÁN trên rủi ro cấu trúc tài chính cộng những tin đồn về khả năng hoạt động liên tục. Trong cửa sổ này doanh nghiệp bác bỏ công khai tin đồn phá sản (Tin tức 06/10) và công bố ước tính doanh thu chín tháng trên 10.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế trên 2.800 tỷ đồng, riêng quý 3 ước lãi hơn 1.100 tỷ với doanh thu tăng 200% (Tin tức 06/10). Một khuyến nghị bán dựa phần lớn trên rủi ro tồn tại thì khi rủi ro ấy bị một con số lợi nhuận bác bỏ, nấc phải được nâng — kể cả khi mục tiêu cũ chưa đạt. Nhưng việc nâng dừng ở GIẢM TỶ TRỌNG, không lên GIỮ, vì một phép chia đã hoàn tất trong chính cửa sổ này: mẫu số đã tăng 33,3%. Dữ liệu nền nay ghi giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu 20.369 đồng trên 3.202,8 triệu cổ phiếu thay cho 27.160 đồng trên 2.402 triệu của bản trước — tức đợt chào bán 800,7 triệu cổ phiếu đã vào mẫu số (Dữ liệu tài chính cơ bản, quý 2/2026). Trên nền ấy, giá hiện tại tương ứng giá trên lợi nhuận cốt lõi pha loãng gần 13 lần (§V), nên mã chỉ còn rẻ trên sổ sách chứ không rẻ trên lợi nhuận.

Mốc 10.200 không phải một con số tự đặt — nó là một bậc trên chính thang độ nhạy của bên bán. Lấy đúng bảng giá trị từng phần của HSC: giá trị tài sản ròng 58.079 tỷ đồng, cộng 8.007 tỷ tiền thu từ đợt chào bán rồi chia cho 3.202,8 triệu cổ phiếu, ra 20.634 đồng/cp trên nền pha loãng đầy đủ (HSC 25/09). Mốc 10.200 tương đương chiết khấu 50,6% so mức ấy, trong khi mốc 9.000 cũ tương đương 56,4% — tức việc nâng nấc chính là lùi đúng một ô trên bảng độ nhạy chiết khấu 20/30/40/50/60% của HSC, không phải một thay đổi quan điểm về giá trị doanh nghiệp. Đường mục tiêu bám khung chỉ số của bản dự báo hiện hành: 1.735,09 (09/10) → cam kết 1.760 ngày 31/12 (+1,44%) → 1.803 cuối quý 1/2027 (+3,91%); mã này đi dưới chỉ số ở mốc cam kết (chỉ số +1,4% còn mã −6,8%) và chỉ nhích nhanh hơn chỉ số ở mốc quý 1/2027 (+4,9% so mốc cuối năm, gấp đôi nhịp chỉ số) vì đó là quý đầu đứng trên mặt bằng vốn mới sau khi tiền chào bán đã vào trả nợ, không phải vì kỳ vọng lợi nhuận.

Giá đóng cửa 10,950 đồng ngày 2026-10-09; biên độ 52 tuần 9,234 – 19,392 đồng (cao hơn đáy +18.6%, thấp hơn đỉnh -43.5%); khối lượng bình quân 30 phiên ~20 triệu cổ phiếu.

II. Luận điểm chính

• Cái thay đổi so bản 28/09, và nó lớn: ước tính chín tháng của doanh nghiệp đã ăn hết trọn dự báo cả năm của bên bán. HSC ngày 25/09 dự doanh thu 2026 ở 10.144 tỷ đồng và lợi nhuận thuần 2.815 tỷ (HSC 25/09). Ước tính chín tháng công bố ngày 06/10 là trên 10.000 tỷ doanh thu và trên 2.800 tỷ lợi nhuận sau thuế — tức cả hai chỉ tiêu cả năm của bên bán gần như đã đạt khi còn một quý chưa chạy (Tin tức 06/10). Đây cũng là chỗ bản 28/09 của báo cáo này sai nặng nhất: khi ấy bảng §VI đặt doanh thu quý 3 ở 2.100 tỷ, còn con số thực ước khoảng 4.980 tỷ — lệch hơn hai lần. Bảng §VI của bản này được dựng lại từ nền ước tính ấy, và cả năm 2026 nâng từ ~9.850 lên ~13.680 tỷ đồng.
• Phản ứng giá có đủ ba vế mà quy trình đòi, và vế đáng chú ý nhất không phải mức tăng mà là giá bình quân khớp. Phiên 09/10 mã tăng kịch trần 6,83% trên hệ số khối lượng 2,37 với giá trị giao dịch 782,5 tỷ đồng — đứng thứ hai toàn sàn và khối ngoại mua ròng 77,9 tỷ (bản dự báo 09/10). Chia giá trị cho khối lượng: 73,1 triệu cổ phiếu khớp ở giá bình quân 10.705 đồng, tức 3,04% lượng cổ phiếu đang niêm yết đổi chủ trong một phiên ở mức cao hơn giá phát hành quyền 10.000 đồng là 7,1%. Ý nghĩa thực: thị trường vừa thanh toán 3% lượng hàng trên giá đặt mua quyền, đúng tuần cổ đông phải quyết định có nộp 10.000 đồng hay không — điều này làm tăng xác suất quyền mua được thực hiện đủ, và đó chính là vế then chốt của điều kiện nâng nấc ở §IV.
• Việc một chủ nợ tự nguyện chuyển đổi ở giá cao gấp ba lần thị giá là một dữ kiện về khả năng thu hồi, không phải về tiềm năng tăng giá. Doanh nghiệp thông qua phát hành hơn 1,73 triệu cổ phiếu để chuyển đổi mười trái phiếu quốc tế trị giá 2,36 triệu đô-la Mỹ ở giá 34.000 đồng — do BNP Paribas Financial Markets nắm (Tin tức 06 – 07/10). Theo đúng các con số công bố, khoản được quy đổi khoảng 58,8 tỷ đồng đổi lấy lượng cổ phiếu có giá trị thị trường khoảng 18,9 tỷ đồng tại giá đóng cửa phiên 09/10, tức chấp nhận lùi khoảng 68%. Nếu đây là lựa chọn của chủ nợ thì nó định giá khoản phải thu bằng tiền dưới một phần ba mệnh giá; nếu là điều khoản bắt buộc thì nó cho biết các lô còn lại không thể chuyển thành vốn mà phải trả bằng tiền. Cả hai cách đọc đều kết ở cùng một chỗ, và đó là lý do nấc chỉ lên tới dưới trung tính.
• Đòn bẩy chưa giảm, chỉ đổi chủ nợ — và tiền chào bán, nếu về đủ, cũng chỉ xử lý được một phần tư phần đáo hạn. Tổng nợ vay cuối quý 2/2026 72,9 nghìn tỷ, tăng 17,9% so cùng kỳ: trái phiếu doanh nghiệp giảm 21,8% về 23,7 nghìn tỷ trong khi vay ngân hàng và nợ khác tăng 55,6% lên 49,3 nghìn tỷ; nợ đáo hạn trong 12 tháng 30,5 nghìn tỷ, trong đó 13,2 nghìn tỷ trái phiếu (HSC 25/09). Tiền thu 8.007 tỷ xử lý được 26% phần ấy. Vế thuận cùng bảng: người mua trả trước tăng 20,6% từ đầu năm lên 24.551 tỷ — dòng tiền theo tiến độ đã được nối lại, và nó là nguồn trả nợ bền hơn phát hành.
• Một dữ kiện ngành độc lập đi ngược chiều nâng nấc, và nó được ghi thay vì bỏ qua. Phiên 09/10 có một báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở phát hành với luận điểm "thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc", cùng việc Ngân hàng Chính sách Xã hội đã cạn hạn mức cho vay nhà ở xã hội năm 2026 (bản dự báo 09/10, mục V.B.8). Mô hình chu kỳ kinh tế xếp ngành bất động sản ở nhãn trung lập, hạng 8 trên 19, với sức mạnh tương đối 59 — giảm 17 bậc trong 20 phiên và nền mở rộng muộn 34 tháng chỉ thắng 47% số tháng — một tỷ lệ thắng dưới một nửa là bằng chứng yếu, nên nó chỉ là bối cảnh. Nhãn ngành trung lập nằm trên nấc khuyến nghị của bản này; khoảng cách ấy là có chủ ý: nhận định ngành nói về trung vị của 21 mã trong cụm, còn mã này mang một cấu trúc nợ và một mẫu số vừa nở 33,3% mà trung vị cụm không có.

III. So sánh khuyến nghị

Điểm đọc phổ: đây vẫn là bảng một bên, và khoảng cách 15.000 so 10.200 gần như trọn vẹn là khoảng cách của mẫu số chứ không phải của giá trị doanh nghiệp. HSC là báo cáo phân tích duy nhất của mã này trong sáu mươi ngày; không có bản nào phát hành trong cửa sổ ba phiên, nên không mã nào trong nhóm dấu hiệu MG bật cho mã này. Hai bên dùng cùng một bảng giá trị từng phần: chênh lệch đến từ 2.402 triệu so 3.202,8 triệu cổ phiếu cộng chiết khấu 40% so 50,6%. Đưa HSC về cùng số cổ phiếu thì mục tiêu của bên đó lùi về khoảng 12.400 đồng và phổ thu hẹp từ 15.000 – 10.200 xuống 12.400 – 10.200. Phần dư 2.200 đồng còn lại là giá của hai vế mà bản này cộng thêm và bên đó chưa có dữ kiện để cộng: dòng tiền kinh doanh còn âm, và một chủ nợ vừa định giá khoản phải thu bằng tiền dưới một phần ba mệnh giá.

IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

• Điều kiện NÂNG tiếp về GIỮ (đăng ký trước, cửa sổ tới 15/11/2026) — hai vế phải cùng thoả: bộ số quý 3 chính thức xác nhận doanh thu từ 4.800 tỷ đồng và lợi nhuận cổ đông công ty mẹ từ 1.000 tỷ (tức ước tính ngày 06/10 không bị điều chỉnh xuống), và đợt chào bán phân phối được từ 90% trong 800,7 triệu cổ phiếu qua quyền mua của cổ đông hiện hữu. Khi đó mục tiêu nâng về 11.500 đồng. Lý do đòi cả hai: lợi nhuận bàn giao mà quyền mua không được thực hiện đủ thì phần dư bị phân phối lại cho bên thứ ba hoặc chủ nợ kèm hạn chế chuyển nhượng một năm (HSC 25/09) — một lớp cung treo sẵn.
• Điều kiện TRẢ NẤC về BÁN, mục tiêu 9.000 đồng: phát sinh thêm một lô trái phiếu hoặc nghĩa vụ ngân hàng chậm trả trước 30/11/2026, hoặc dòng tiền kinh doanh quý 3 vẫn âm trên 1.500 tỷ đồng trong khi báo lãi trên 1.000 tỷ (nửa đầu năm đã âm 3.611,7 tỷ). Vế thứ hai là vế quan trọng hơn: lãi trên giấy mà tiền không về thì 30,5 nghìn tỷ đáo hạn trong 12 tháng vẫn phải tái cấp vốn.
• Rủi ro lớn nhất là của chính khuyến nghị này, và nó là mức chiết khấu. Thị giá đang chiết khấu 47,1% so giá trị tài sản ròng mỗi cổ phiếu, so bình quân ba năm 31,8% (HSC 25/09). Nếu mức chiết khấu co về bình quân ba năm trên nền pha loãng 20.634 đồng thì giá hợp lý là 14.072 đồng — cao hơn mục tiêu của bản này 38%. Bản này đặt cược rằng chiết khấu không co lại trong quý mà số cổ phiếu vừa tăng 33,3%; nếu quyền mua được thực hiện đủ và dòng tiền kinh doanh đảo dương cùng lúc, cược ấy sai.
• Ngưỡng giá phủ định khuyến nghị: đóng cửa trên 12.300 đồng — đúng mốc 30/06/2026 — trong hai phiên liên tiếp kèm hệ số khối lượng từ 1,5, thì toàn bộ đường mục tiêu phải được đặt lại thay vì chỉ nâng nấc.

V. Dữ liệu nền

• KQKD quý 2/2026 (đơn quý, tỷ đồng — quý thực tế mới nhất): doanh thu 1.509,1 (−22,1% so cùng kỳ); lợi nhuận gộp 391,9; lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh 1.220,0; lợi nhuận trước thuế 1.221,9; lợi nhuận sau thuế 912,0; lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 968,9 (cùng kỳ −160,6). Quý 1/2026: doanh thu 3.586,7 (+101,7%), lợi nhuận gộp 1.888,7, cổ đông công ty mẹ 901,2. Nửa đầu năm: doanh thu 5.095,8, lợi nhuận gộp 2.280,6, cổ đông công ty mẹ 1.870,0. Nền so sánh quý 3/2025 (đơn quý): doanh thu 1.683,1, cổ đông công ty mẹ −878,2 (Dữ liệu tài chính cơ bản).
• Dòng tiền & bảng cân đối (quý 2/2026): dòng tiền kinh doanh −3.175,2 tỷ (nửa đầu năm −3.611,7), đầu tư +5.021,1, tài chính −1.346,6. Tổng tài sản 258.658,0 tỷ; hàng tồn kho 157.711,9 tỷ = 61,0% tổng tài sản; tiền và tương đương 4.972,1 tỷ; nợ phải trả 193.420,1 tỷ; vốn chủ sở hữu 65.237,9 tỷ; vay ngắn hạn 30.482,4 tỷ (Dữ liệu tài chính cơ bản).
• Định giá — và mẫu số đã đổi, nên phải ghi hai thang. Dữ liệu nền quý 2/2026 cho ROE 6,47%, ROA 1,63%, nợ/vốn chủ 2,96 lần, lợi nhuận bốn quý mỗi cổ phiếu 1.316,9 đồng và giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu 20.369,3 đồng — cả hai đã chia cho 3.202,8 triệu cổ phiếu (bản 28/09 còn chia cho 2.402 triệu, ra 1.756 và 27.160 đồng). Tại giá đóng cửa phiên 09/10, thang pha loãng cho giá trên lợi nhuận bốn quý 8,3 lần và giá trên sổ sách 0,54 lần. Nhưng lợi nhuận bốn quý ấy chứa hai khoản một lần lớn (quý 4/2025 và khoản thoái vốn quý 2/2026), nên phép đo đúng là trên lợi nhuận cốt lõi: trừ 909 tỷ khoản không thường xuyên sau thuế khỏi bảng §VI, lợi nhuận cốt lõi 2026 còn ~2.710 tỷ, tức 846 đồng/cp và giá trên lợi nhuận cốt lõi 12,9 lần. Mã rẻ trên sổ sách, không rẻ trên lợi nhuận.
• Giá & khối lượng cả cửa sổ: 07/10 đóng 10.300 (−0,96%, giá trị giao dịch 287,1 tỷ, hệ số khối lượng 0,99) · 08/10 đóng 10.250 (−0,49%, 237,1 tỷ, hệ số 0,77) · 09/10 đóng 10.950 (+6,83% kịch trần, 782,5 tỷ, hệ số 2,37 trên trung bình mười phiên 30,89 triệu cổ phiếu, khối lượng khớp 73,1 triệu). Cả cửa sổ từ 06/10: +5,29%; lệch mốc neo 31/12/2025: −11,18%. Đóng góp chỉ số cả cửa sổ +0,278 điểm trong một cụm Bất động sản dân cư góp −0,048 điểm — bỏ mã này ra thì cụm góp âm 0,326 điểm. Khối ngoại phiên 09/10: mua ròng 77,9 tỷ theo bảng cụm và 80,2 tỷ theo bảng xếp hạng mua ròng toàn sàn của cùng bản dự báo — ghi rõ độ lệch thay vì chọn một số; cả hai cách đều xếp mã này trong ba mã được mua ròng mạnh nhất phiên.
• Trigger kích hoạt (bản dự báo 09/10, mục 2.A dòng 3): KL (hệ số 2,37 phiên 09/10) · BD (biên độ +6,83% phiên 09/10) · SK (sự kiện phiên 09/10 — ước kết quả sơ bộ quý 3 và việc làm rõ tin đồn). Không bật: MG (không có báo cáo phân tích nào trong cửa sổ) · NEO (lệch mốc neo −11,18%, dưới ngưỡng 20%) · TT, NB, NG, và PT (không có tín hiệu kỹ thuật ở cả ba phiên; điểm nến nâng tỷ trọng +1,0 của mục 2.A là vế thuận, cùng chiều quyết định).

VI. Dự phóng 4 quý tới

<!-- forecast-table:start --> <!-- forecast-table:end -->

Căn cứ phân bổ — và quý 3 không còn là một dự phóng tự do. Cột Q3F được neo vào ước tính của chính doanh nghiệp công bố ngày 06/10: doanh thu chín tháng trên 10.000 tỷ trừ nửa đầu năm thực 5.095,8 tỷ ra khoảng 4.900 tỷ, còn mức "doanh thu tăng 200%" so nền quý 3/2025 là 1.683,1 tỷ ra khoảng 5.050 tỷ — bảng lấy 4.980 tỷ, điểm giữa hai cách tính. Lợi nhuận sau thuế chín tháng trên 2.800 tỷ trừ 1.771,6 tỷ nửa đầu năm ra khoảng 1.030 tỷ, khớp với mức "ước lãi hơn 1.100 tỷ" khi tính ở dòng cổ đông công ty mẹ (hai quý đầu năm dòng này đều cao hơn lợi nhuận sau thuế do phần lỗ thuộc cổ đông thiểu số). Biên gộp quý 3 đặt 35,3% — giữa mức 52,7% của quý 1 và 26,0% của quý 2 — vì cơ cấu quý 3 là bàn giao hơn 1.000 sản phẩm tại Aqua City và Victoria Village mang nhiều lãi vay đã vốn hoá trong giá vốn. Toàn bảng đặt lãi/lỗ tài chính thuần bằng không và không cộng khoản thoái vốn nào.

Quý 4 thấp hơn quý 3 là có chủ ý, và cả năm 2026 vượt xa dự báo của bên bán. Lô bàn giao hơn 1.000 sản phẩm ngày 20/09 là một đợt, không phải một nhịp đều; Aqua City chỉ tái mở bán vào cuối quý 4/2026 nên đóng góp doanh thu năm nay gần như bằng không, còn The Grand Manhattan vào nhịp từ 2027 và các dự án nghỉ dưỡng đã lùi sang 2028 (HSC 25/09). Cộng lại, cả năm 2026 theo bảng này là doanh thu ~13.680 tỷ, lợi nhuận trước thuế ~4.780 tỷ, lợi nhuận cổ đông công ty mẹ ~3.620 tỷ — cao hơn dự báo 25/09 của HSC lần lượt 35% và 29%, nhưng mức vượt ấy là hệ quả số học của ước tính chín tháng do doanh nghiệp công bố sau khi bên đó lên khuôn, không phải một giả định lạc quan hơn. Hai quý 2027 cố tình giữ sát dự báo 14.279 tỷ cả năm của HSC, vì phần vượt của 2026 chủ yếu là bàn giao về sớm hơn, không phải danh mục bán được nhiều hơn.

Phần để ngoài bảng. Ba khoản là giá trị quyền chọn và không được cộng vào: một khoản lãi thoái vốn mới dạng Ngôi Nhà Mega khi tiến trình tái cơ cấu danh mục còn chạy; phát hành riêng lẻ và ESOP — nếu cả ba phương án thành công thì tổng vốn huy động đạt 17,4 nghìn tỷ (HSC 25/09) nhưng chưa có giá lẫn thời điểm; và việc Aqua City tái mở bán cuối quý 4/2026 thành công sẽ là dữ kiện của 2027 chứ không của bảng này. Chiều rủi ro một chiều cũng để ngoài bảng: mọi chỉ tiêu trên mỗi cổ phiếu dựng từ bảng này phải chia cho 3.202,8 triệu cổ phiếu, và nếu phần chưa bán hết bị phân phối lại cho chủ nợ thì mẫu số ấy đi kèm một lớp cung hạn chế chuyển nhượng một năm.

VII. Nguồn

• Báo cáo bên ngoài đọc toàn văn lần này: HSC 25/09/2026 — "Các đợt tái mở bán giúp hỗ trợ triển vọng còn yếu; duy trì k/n Tăng tỷ trọng", Tăng tỷ trọng, mục tiêu 15.000 đ (từ 16.744, −10,5%), tiềm năng +17,2% tại thị giá 12.800 ngày 18/09, giá cao/thấp 52 tuần 9.767 – 19.069. Giá trị từng phần: giá trị tài sản ròng dự án 137.607 + tài sản khác 37.207 − nợ khác 55.045 = 119.770, nợ thuần 61.690, giá trị tài sản ròng 58.079 tỷ / 2.402 triệu cp = 24.179 đ/cp, chiết khấu 40% (bình quân 3 năm 31,8%), WACC 13,6% (phi rủi ro 4%, beta 1,2, phần bù vốn chủ điều chỉnh 10,25%); độ nhạy chiết khấu 20/30/40/50/60% → 19.000/17.000/15.000/12.000/10.000 đ; ghi rõ "đợt chào bán ra công chúng sắp tới hiện chưa được phản ánh trong định giá của chúng tôi". Dự báo mới: 2026F doanh thu 10.144 (−18,4%, +45,6% so cùng kỳ) / LN gộp 4.661 / LNTT 3.993 / lợi nhuận thuần 2.815 (+28,8%; cốt lõi 2.066 chỉ +2,0% và −5,9% so 2025); 2027F 14.279 / 6.027 / 3.759 / 2.452 (−21,5%); 2028F 20.102 / 10.331 / 8.101 / 5.426. Quý 2/2026: doanh thu 1.509 (−21,6% so cùng kỳ, −57,9% so quý trước), lợi nhuận thuần 969 trong đó 909 không thường xuyên → cốt lõi 59,9 (quý 2/2025: 134); nửa đầu năm doanh thu 5.096 (+37,6%, bằng 41% dự báo năm) và lợi nhuận thuần 1.870 (bằng 85,6% dự báo năm), cốt lõi 1.121. Nợ: tổng 72,9 nghìn tỷ (+17,9%) gồm ngân hàng 31.328 (7.137 ngắn + 24.191 dài) + trái phiếu 23.699, hợp tác đầu tư 5.292, đáo hạn ≤12 tháng 30,5 nghìn tỷ trong đó 13,2 nghìn tỷ trái phiếu; người mua trả trước 24.551 tỷ (+20,6% từ đầu năm). Tiến độ: Victoria Village bàn giao từ cuối 6/2026 (đã bán hết); The Grand Manhattan thi công nước rút, bàn giao từ quý 3/2026, đóng góp từ 2027 (đã bán >80%); Aqua City trao sổ hồng từ 23/7, kế hoạch 732 sổ tại Sun Harbor 2 và Ever Green 1, tái mở bán cuối quý 4/2026; nghỉ dưỡng lùi sang 2028 (NovaWorld Phan Thiết chờ quyết định cuối về quyền sử dụng đất). Phát hành: UBCKNN phê duyệt 14/09 chào bán 800,7 triệu cp = 33,3% lượng lưu hành, tỷ lệ 3:1, giá 10.000 đ, thu 8.007 tỷ, ưu tiên trả nợ ngay; không hạn chế chuyển nhượng với cổ đông mua qua quyền, nhưng hạn chế một năm nếu phân phối lại cho bên thứ ba hoặc chủ nợ; cổ phiếu thưởng 40:3 ngày 04/09 (+167 triệu cp) cộng 2,4 triệu cp chuyển đổi hiệu lực 06/05 đưa số cổ phiếu từ 2.232 lên 2.402 triệu; nếu cả ba phương án thành công, tổng huy động 17,4 nghìn tỷ.
• Không đọc toàn văn: báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở phát hành phiên 09/10/2026 ("thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc") — chỉ có dòng mục lục, bản gốc không công khai tệp, nên chỉ dùng luận điểm tiêu đề qua bản dự báo 09/10 mục V.B.8, không trích số.
• Tham chiếu metadata: HSC 25/09 là báo cáo phân tích duy nhất của mã này trong cửa sổ sáu mươi ngày (từ 10/08/2026); bảng khuyến nghị nội bộ không có dòng mới cho mã này sau 14/07/2026 (nấc quan sát, không nêu giá mục tiêu) — không đưa vào §III.
• Tin tức 06 – 09/10/2026: 06/10 — ước lãi quý 3 hơn 1.100 tỷ, doanh thu tăng 200%, lũy kế chín tháng doanh thu trên 10.000 tỷ và lợi nhuận sau thuế trên 2.800 tỷ; bác bỏ công khai tin đồn "phá sản", "mất khả năng hoạt động", khẳng định đang tái cấu trúc; Aqua City được tháo vướng, loạt phân khu sắp bàn giao. 06 – 07/10 — BNP Paribas Financial Markets chuyển đổi trái phiếu quốc tế sang cổ phiếu ở giá 34.000 đồng, cao hơn ba lần thị giá (hơn 1,73 triệu cp cho mười lô trị giá 2,36 triệu đô-la Mỹ).
• Dữ liệu tài chính cơ bản: kết quả kinh doanh đơn quý tới quý 2/2026 (26 quý); lưu chuyển tiền tệ, bảng cân đối và chỉ số định giá quý 2/2026 — trong đó số cổ phiếu dùng cho chỉ tiêu trên mỗi cổ phiếu đã đổi từ 2.402 triệu sang 3.202,8 triệu; giá, khối lượng và hệ số khối lượng mười phiên tới hết phiên 09/10/2026.
• Bản dự báo chỉ số 09/10/2026: mục 2.A dòng 3 (nâng nấc BÁN → GIẢM TỶ TRỌNG, mục tiêu 9.000 → 10.200; trigger KL · BD · SK) và mục V.B.8 cụm Bất động sản dân cư (cụm góp −0,048 điểm, độ rộng 10 tăng / 9 giảm / 2 đứng); khung chỉ số 1.735,09 (09/10) → cam kết 1.760 (31/12/2026) → 1.803 (31/03/2027).
• Báo cáo trước: 28/09/2026 (BÁN, 9.000 đ) — bảng dự phóng quý 3 của bản đó đặt doanh thu 2.100 tỷ, lệch hơn hai lần so ước tính của doanh nghiệp, và đã được dựng lại ở §VI.