# VPI — nâng về GIỮ vì khuyến nghị cũ đã về đúng mục tiêu, KHÔNG vì bức tranh kỹ thuật đã sáng

## I. Khuyến nghị

**GIỮ — nâng một nấc từ GIẢM TỶ TRỌNG (05/10/2026); mục tiêu cuối 2026 giữ nguyên 52.000 đồng.** Lý do thứ nhất và là lý do chính: khuyến nghị cũ **đã hoàn thành đúng mục tiêu**. Bản 05/10 đặt mục tiêu 31/12/2026 ở **52.000 đồng** khi giá còn 56.900; phiên 13/10 đóng cửa **chính xác 52.000** sau khi giảm 4,76% — sáu phiên để đi hết đường mà báo cáo dành cho gần ba tháng. Một khuyến nghị giảm tỷ trọng đã về đích mà vẫn giữ nấc thì phải trả lời được "giảm tiếp về đâu", và báo cáo này **không có câu trả lời dựa trên dữ kiện cơ bản mới**: tám phiên qua **không một bản tin doanh nghiệp nào** (kiểm trên 128 bản tin phiên 13/10 và cửa sổ từ 05/10), **không báo cáo phân tích nào**, và kết quả kinh doanh quý 3 còn chờ đến hạn 30/10. Lý do thứ hai, và đây là chỗ báo cáo này **phải tự đính chính một dòng của bản dự phóng**: bản dự phóng 13/10 ghi "không có tín hiệu kỹ thuật" cho mã, nhưng dữ liệu nền **có đủ dòng** — và nó **xấu**: mã **rơi xuống dưới đường trung bình hai trăm phiên 5,63%** (mốc ≈55.100; vượt ngưỡng ngày 12/10 ở −0,91% sau khi còn +0,73% ngày 09/10), **phá đáy hai mươi phiên 4,24%** (đáy 54.300 lập 12/10), **sức mạnh tương đối ở phân vị 6** — tức nhóm 6% yếu nhất thị trường, cộng đà giảm và đóng cửa yếu. Vậy tại sao vẫn là GIỮ chứ không phải BÁN? Vì **điều kiện hạ nấc mà bản 05/10 tự đặt ra là điều kiện HAI VẾ, và vế thứ hai trượt rõ**: đóng cửa dưới đường trung bình hai trăm phiên **kèm hệ số khối lượng trên 1,2**. Vế giá thoả, nhưng khối lượng **cạn đi chứ không dày lên** — giá trị giao dịch 13/10 bằng **0,73 lần** bình quân hai mươi phiên, hệ số khối lượng **0,82**, và nền bình quân hai mươi phiên tự nó co từ **114,3 tỷ (05/10) về 91,9 tỷ đồng (13/10), giảm 19,6%**. Ba dữ kiện cùng chiều với vế trượt ấy: **khối ngoại đảo sang MUA ròng 4,42 tỷ đồng** ngay trong phiên giảm 4,76% (mua 115.200 cổ phiếu/6,16 tỷ, bán 33.000/1,75 tỷ) sau khi bán ròng 15,97 tỷ phiên 05/10; **chỉ báo sức mạnh tương đối RSI về 27,2 — vùng quá bán**; và bội số sổ sách **3,19 lần, lần đầu kể từ 2022 rơi xuống DƯỚI dải 3,27–3,78 lần của ba năm 2023–2025**. Một nhịp trượt bốn phiên trên khối lượng mỏng dần, vào vùng quá bán, với tiền ngoại mua ròng, **không phải chữ ký của phân phối** — nên nấc về trung tính. Nhưng cảnh báo được **nâng một bậc** vì vế giá đã thoả thật. Mức độ tin cậy: **trung bình (~55%)** — nấc đúng, nhưng mục tiêu đặt đúng bằng giá đóng nghĩa là báo cáo này **tự nhận chưa có quan điểm về hướng đi tiếp**, và nó sẽ có khi quý 3 công bố.

| Mốc | 30/06/2026 | 30/09/2026 | 31/12/2026 | 31/03/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Giá mục tiêu (đồng) | 56.400 *(đã qua — đóng cửa thực 56.364)* | 59.300 *(đã qua — đóng cửa thực 59.300)* | **52.000** | 53.000 |
| So giá hiện tại | — | — | **0,0%** | +1,9% |

Giá đóng cửa **52,000 đồng** ngày 2026-10-13; biên độ 52 tuần 46,273 – 63,400 đồng (cao hơn đáy +12.4%, thấp hơn đỉnh -18.0%); khối lượng bình quân 30 phiên ~1 triệu cổ phiếu.

Đường mục tiêu đặt cạnh khung chỉ số của bản dự phóng hiện hành: 1.719,42 ngày 13/10 → 1.722 ngày 14/10 → **đỉnh phần còn lại của năm 1.762 ngày 30/11** → **1.750 cam kết cuối năm** → **1.793 ngày 31/03/2027 (+4,28%)**. Mốc 31/12 **bằng giá** vì chỉ số chỉ còn dư địa 1,8% tới cuối năm trong khi mã đã **xuống dưới mốc neo 31/12/2025 là 1,21%** và nằm trong cụm có biến động bình quân xấu nhất phiên; mốc 31/03/2027 nhích **1,9% — dưới mức tăng 4,28% của chỉ số cùng kỳ**, đúng mức của một nấc trung tính trong một cụm chưa có chất xúc tác đã định lượng được.

## II. Luận điểm chính

- **Cái đã thay đổi so bản 05/10: toàn bộ thành quả cả năm bị trả lại trong tám phiên, và nó diễn ra trên khối lượng mỏng.** Mã đi từ **+8,10% trên mốc neo 31/12/2025 (52.637 đồng) xuống −1,21% dưới mốc ấy**; từ đỉnh mười hai tháng **63.100 đồng ngày 17/09** đã mất **17,6%**; bốn phiên giảm liên tiếp 08–13/10 mất **9,7%** (57.600 → 52.000) và tính từ 02/10 là **−11,6%**. Nhưng khối lượng **không xác nhận chiều xuống**: hệ số 0,82 ở phiên giảm sâu nhất, giá trị 66,8 tỷ so nền hai mươi phiên 91,9 tỷ. Đối chiếu bản 05/10, khi hạ nấc, hệ số là **1,45** và giá trị **116,4 tỷ** — tức điều kiện "giá và khối lượng cùng hướng" mà quy trình đòi **đã có lúc đó và không còn bây giờ**.
- **Vế định giá là vế đỡ cho nấc trung tính, và nó kiểm được bằng số của chính mã.** Tại giá đóng 13/10: **P/E khoảng 45,5 lần** — **thấp hơn trung vị ba năm của chính mã 8,95%** (cờ bội số rẻ hơn lịch sử vẫn bật) — và **P/B 3,19 lần** so dải năm 3,27 (2023) · 3,78 (2024) · 3,38 (2025) và 3,46 lần ở quý 2/2026. Mục tiêu 52.000 tương đương **3,03 lần sổ sách dự phóng cuối 2026 trước pha loãng (17.142 đồng/cp) nhưng 3,34 lần sau pha loãng (15.582 đồng/cp)** — tức vẫn ở **mép dưới dải lịch sử**, không phải một giả định mã bị đánh rẻ hơn chính nó. Đây là lý do mục tiêu **không bị hạ** dù vế kỹ thuật xấu đi.
- **Chất xúc tác gần nhất về thời điểm là vế pha loãng, hạn 16/10 — ba phiên nữa.** Doanh nghiệp chốt danh sách lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản ngày **24/09**, hạn thực hiện **16/10/2026**, về phân phối lợi nhuận 2025 **lần thứ hai: thêm 10% bằng cổ phiếu** cùng bầu bổ sung thành viên hội đồng quản trị *(Tin tức 02/10)*. Đợt 10% thứ nhất đã giao dịch không hưởng quyền 07/09, đưa số cổ phiếu từ 320,05 lên **352,05 triệu**; nếu đợt hai thông qua thì lên **~387,3 triệu**, và thu nhập trên cổ phiếu 2026 theo dự phóng §VI giảm từ **1.139 về 1.035 đồng**. Hạn 16/10 nằm **trước** hạn công bố kết quả quý 3 (30/10) nên trong ba phiên tới nguồn cung tin của mã **chỉ có vế pha loãng**, không có vế lợi nhuận đối trọng.
- **Chi phí vốn của cụm vừa được định lượng, và nó là lý do cụm không được nâng dù có chất xúc tác chính sách có lịch.** Theo bản tin thị trường phiên 13/10, các nhà phát triển bất động sản đã phát hành **61 đợt trái phiếu trị giá 149.500 tỷ đồng** trong chín tháng với **lợi suất bình quân 11,4%**, trong khi tín dụng ngân hàng chỉ tăng **8,6%** — nhóm này đang thay vốn ngân hàng bằng vốn đắt hơn, và một tổ chức xếp hạng tín nhiệm cảnh báo nhóm **đối mặt áp lực tái cấp vốn lớn nhất**. Trên bảng cân đối quý 2/2026 của mã — nợ phải trả **10.086,3 tỷ tức 63,8% tổng nguồn vốn**, tồn kho **6.337,9 tỷ (+20,7% từ cuối 2025)**, tiền mặt **288,5 tỷ**, tiền ròng **−1.831,9 tỷ**, dòng tiền kinh doanh nửa đầu năm **âm 1.352,0 tỷ** bù bằng dòng tiền tài chính **dương 1.232,1 tỷ** — mỗi điểm phần trăm lãi suất tương đương **~60 tỷ đồng một năm, khoảng 9% lợi nhuận trước thuế dự phóng 2026**. Vế thuận có lịch: kỳ họp thứ hai Quốc hội khoá XVI **17/10 – 20/11** xét thông qua sửa đổi ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản. Nhưng **khung pháp lý tốt lên không trả được lãi**, nên nó không nâng được nấc.
- **Bối cảnh ngành theo mô hình chu kỳ — bằng chứng yếu, ghi để người đọc tự chiết khấu.** Ngành Bất động sản ở nhãn triển vọng **Trung lập, hạng 11/19**; pha vĩ mô **Tăng trưởng nóng (tháng 09/2026)** đang hướng tới Phục hồi, phù hợp pha chỉ **+0,42%/tháng** và đã co về 0; chỉ số ngành **+0,7%/tháng qua 34 tháng với tỷ lệ thắng 47%** — tức xấp xỉ tung đồng xu, nên đây **không phải cơ sở** của khuyến nghị, giá mục tiêu hay dự phóng §VI. Nhãn ngành **cùng chiều** với nấc trung tính của báo cáo này nên không phát sinh giải trình ngược chiều.

## III. So sánh khuyến nghị

| Đơn vị | Ngày | Khuyến nghị | Giá mục tiêu | Luận điểm |
|---|---|---|---:|---|
| **Báo cáo này** | 13/10/2026 | **GIỮ** *(nâng một nấc từ GIẢM TỶ TRỌNG)* | **52.000 đ (31/12/2026)** | Mục tiêu cũ đã về đúng đích sau sáu phiên nên nấc giảm hết hiệu lực; điều kiện hạ về BÁN có vế giá thoả (dưới trung bình hai trăm phiên 5,63%) nhưng vế khối lượng trượt rõ (0,73 lần nền); khối ngoại mua ròng 4,42 tỷ, RSI 27,2 quá bán, P/B 3,19 lần dưới dải ba năm |
| CTS | 30/03/2026 | Cập nhật — **không nêu khuyến nghị và giá mục tiêu** trong toàn văn đọc được | — *(2026F: doanh thu 4.564 tỷ, lợi nhuận ròng 724 tỷ, EPS 2.262 đ, P/E 32 lần, P/B 3,5 lần, ROE 12%)* | Vlasta Thủy Nguyên 1.798 tỷ + TT39-40 500 tỷ (biên gộp 26%) + **chuyển nhượng dự án phía Nam 1.888 tỷ — 41% doanh thu dự kiến**; Phú Thuận và Phú Hội biên gộp ~45% từ 2027; BT Gò Dưa hoàn thành cuối 2026 |

**Phổ so sánh vẫn TRỐNG — phiên thứ ba liên tiếp của mã này.** Trong cửa sổ 60 ngày (từ 14/08/2026) **không đơn vị nào phát hành báo cáo riêng về mã** — truy vấn trả về rỗng. Bản CTS ngày 30/03/2026 nằm ngoài cửa sổ, được **đọc toàn văn lần này** để lấy khung dự án và con số đối chiếu; toàn văn **không có một dòng khuyến nghị hay giá mục tiêu nào**, nên trường giá mục tiêu trong dữ liệu nền được **giữ ở trạng thái trống đúng như hiện trạng**, không điền suy đoán. Bảng theo dõi khuyến nghị của bên thứ ba dừng ở mức 3/5 ngày **25/06/2025**, không kèm giá mục tiêu, và lý lẽ của nó ("dư nợ vay thấp, nợ trên vốn chủ ~0,9 lần") **đã lạc hậu** — tỷ lệ ấy nay là **1,76 lần**. Hệ quả cho người đọc: **52.000 đồng không có neo bên ngoài để kiểm định chéo**, và chênh lệch 80% giữa lợi nhuận ròng 724 tỷ của CTS và 401 tỷ của báo cáo này nằm **trọn vẹn ở khoản chuyển nhượng 1.888 tỷ chưa có một dòng nào sau chín tháng** (sáu tháng thực hiện 1.129,3 tỷ doanh thu, bằng 24,7% kế hoạch CTS).

## IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

- **Điều kiện hạ về BÁN — ĐẶT LẠI, vì ngưỡng cũ đã bị tiêu thụ.** Ngưỡng 55.030 đồng của bản 05/10 (đường trung bình hai trăm phiên) **đã bị phá** và mã đang ở dưới 5,63%, nên nó hết tác dụng. Ngưỡng mới: **đóng cửa dưới 49.500 đồng** (−4,8% so hiện tại, dưới mốc neo đầu năm 5,9%) **kèm hệ số khối lượng trên 1,2** — tức nhịp trượt tìm được người bán thật chứ không trôi trên thanh khoản cạn; khi đó mục tiêu cuối năm hạ về vùng **45.000–47.500**, sát đáy mười hai tháng 47.273 đồng (11/11/2025). **Hoặc** lợi nhuận cổ đông công ty mẹ quý 3/2026 (hạn **30/10**) **dưới 50 tỷ đồng**, khi đó bảng §VI mất cơ sở.
- **Điều kiện nâng về TĂNG TỶ TRỌNG — cần một trong hai, đều kiểm chứng được:** (i) lợi nhuận cổ đông công ty mẹ quý 3/2026 **từ 120 tỷ đồng** trở lên **kèm dòng tiền kinh doanh quý 3 dương** — chứng minh bàn giao tự tài trợ chứ không nhờ vay thêm, khi đó mục tiêu về vùng **57.000–59.000**; hoặc (ii) công bố hợp đồng chuyển nhượng dự án phía Nam **từ 1.000 tỷ đồng** — luận điểm CTS được xác nhận, mục tiêu về vùng **60.000–63.000** sau pha loãng.
- **Rủi ro pha loãng và quản trị là rủi ro gần nhất về thời điểm — ba phiên.** Kết quả lấy ý kiến cổ đông hạn **16/10/2026** quyết định cả 10% cổ phiếu mới và thành viên hội đồng quản trị bổ sung, trong khi **thành viên độc lập kiêm Chủ tịch Ủy ban Kiểm toán đã từ nhiệm ngày 10/09** *(Tin tức 10/09)*. Một ban kiểm toán khuyết người ở doanh nghiệp có tồn kho 6.337,9 tỷ và dòng tiền kinh doanh âm là **rủi ro chất lượng ghi nhận**, không chỉ là thủ tục. Thêm nguồn cung: 32 triệu cổ phiếu cổ tức đợt một đã về tài khoản; cổ đông lớn VIAC (8,76%) từng bán 1,6 triệu cổ phiếu ngày 03/12/2025.
- **Rủi ro "quá bán rồi vẫn giảm tiếp" khuếch đại bởi tự do chuyển nhượng thấp (~35,5% theo CTS) và sức mạnh tương đối ở phân vị 6.** Mã nằm trong nhóm 6% yếu nhất thị trường về sức mạnh tương đối, trong cụm góp **âm 0,493 điểm** với **5 trên 17 mã tăng** và biến động bình quân **−1,47% — xấu nhất mười một cụm** phiên 13/10. Với free-float thấp, một lệnh bán quy mô vừa cũng đủ đẩy giá; RSI 27,2 là điều kiện cần của một nhịp hồi, **không phải điều kiện đủ**. Mốc theo dõi cụ thể trong hai tuần tới: nếu chỉ số giảm về dưới **1.710,95** (điều kiện m của bản dự phóng) thì mã có bội số 45,5 lần co nhanh hơn chỉ số.

## V. Dữ liệu nền

- **Kết quả kinh doanh quý đơn lẻ (mới nhất quý 2/2026 — tỷ đồng):** doanh thu **841,95** (+369,3% cùng kỳ; +193,0% so quý trước) · lợi nhuận gộp 341,25 (biên **40,5%**) · lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh 226,45 · lợi nhuận trước thuế **226,81** · lợi nhuận sau thuế 174,35 · lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **129,80** (+32,2% cùng kỳ; quý 2/2025: 3,90). Quý 1/2026: doanh thu 287,35 · lợi nhuận trước thuế 33,46 · lợi nhuận cổ đông 26,90 (−80,9%). Luỹ kế sáu tháng: doanh thu **1.129,30** · lợi nhuận gộp 424,27 · lợi nhuận trước thuế **260,28** · lợi nhuận cổ đông **156,70**. Đối chiếu cả năm: 2025 — 1.976,36 · 749,08 · 520,21 · 390,64; 2024 — 1.897,34 · 319,77 · 340,42 · 328,48. **Mùa vụ dồn về nửa cuối năm** (84,5% doanh thu 2024; 78,3% doanh thu 2025), trong đó quý 4 chiếm 39,5% (2024) và 58,3% (2025) *(Dữ liệu tài chính cơ bản, 26 quý)*. **Quý 3/2026 CHƯA công bố** — hạn 30/10.
- **Định giá & sinh lời (quý 2/2026, chỉ số bốn quý gần nhất):** thu nhập trên cổ phiếu **1.143,7 đồng** (lợi nhuận cổ đông bốn quý 402,65 tỷ) · giá trị sổ sách **16.280,6 đồng/cp** · ROE **7,0%** · ROA 2,5% · biên gộp 39,7% · biên sau thuế 16,8% · nợ phải trả trên vốn chủ **1,76 lần** · tiền ròng **−1.831,9 tỷ** (−5.203 đồng/cp) · thanh toán hiện hành 1,92 lần. Tại giá đóng cửa phiên 13/10: **P/E khoảng 45,5 lần, P/B khoảng 3,19 lần**; bội số thấp hơn trung vị ba năm của chính mã **8,95%**. Vốn chủ 5.731,7 tỷ · tổng tài sản 15.818,0 tỷ · nợ phải trả 10.086,3 tỷ · tồn kho 6.337,9 tỷ · vay ngắn hạn 2.343,8 tỷ · **352,05 triệu cổ phiếu lưu hành** (~387,3 triệu nếu đợt cổ tức thứ hai thông qua) · vốn hoá khoảng **18.307 tỷ đồng** · sàn HOSE · ngành Đầu tư và phát triển bất động sản · sở hữu nước ngoài ~9,7% · tự do chuyển nhượng ~35,5%.
- **Giá & khối lượng (giá đã điều chỉnh cho cổ tức cổ phiếu 10% ngày 07/09):** mốc neo 31/12/2025 **52.637** → 56.364 (30/06) → 61.364 (27/08) → **63.100 ngày 17/09 — đỉnh mười hai tháng** → 59.300 (30/09) → 58.800 (02/10) → 56.900 (05/10) → 57.600 (06–07/10) → 56.600 (08/10) → 55.500 (09/10) → 54.600 (12/10) → **52.000 (13/10, −4,76%)**; đáy mười hai tháng 47.273 ngày 11/11/2025. Biên lệch mốc neo **−1,21%**; từ đỉnh 17/09 **−17,6%**; từ bản 05/10 **−8,6%**. Giá trị giao dịch phiên **66,8 tỷ đồng** trên khối lượng 1,240 triệu cổ phiếu, **hệ số khối lượng 0,82** và bằng **0,73 lần** bình quân hai mươi phiên; nền bình quân hai mươi phiên co từ 114,3 tỷ (05/10) về **91,9 tỷ đồng (13/10), giảm 19,6%**. Khối ngoại phiên 13/10: mua 115.200 cổ phiếu/**6,16 tỷ**, bán 33.000 cổ phiếu/**1,75 tỷ**, **ròng +82.200 cổ phiếu tức +4,42 tỷ đồng** — đảo chiều so mức bán ròng 15,97 tỷ phiên 05/10. Sổ lệnh đóng cửa mỏng và lệch bán: chào mua ba bậc 23.700 cổ phiếu so chào bán 21.100.
- **Trigger kích hoạt:** **BD −4,76%** (một trong ba mã biến động từ 4% qua được ngưỡng thanh khoản phiên 13/10) · **NG** (cụm Bất động sản dân cư: góp âm 0,493 điểm, 5/17 mã tăng, biến động bình quân −1,47% xấu nhất mười một cụm; chi phí vốn trái phiếu 11,4% so tín dụng 8,6%; kỳ họp Quốc hội 17/10 – 20/11 xét ba luật) · **SK** (lấy ý kiến cổ đông chốt 24/09, **hạn 16/10**: cổ tức cổ phiếu 10% lần hai + bầu bổ sung hội đồng quản trị — chưa có kết quả) · **NEO −1,21%** ghi tham chiếu. **KL KHÔNG kích hoạt** — hệ số 0,82, dưới nền. **TT KHÔNG kích hoạt trong phiên** — không bản tin nào gắn mã trong 128 bản tin phiên 13/10; bản tin gần nhất 02/10. **MG bỏ trống** — không báo cáo phân tích riêng nào trong 60 ngày. **NB không kích hoạt** — giao dịch nội bộ gần nhất 03/12/2025. **PT−** (đính chính bản dự phóng, vốn ghi "không có tín hiệu"): **dưới trung bình hai trăm phiên 5,63%** (mốc ≈55.100; vượt ngưỡng 12/10) · **phá đáy hai mươi phiên 4,24%** (đáy 54.300) · **sức mạnh tương đối phân vị 6** · đà giảm · đóng cửa yếu · lệch giá bình quân phiên −3,53%; đối trọng: **RSI 27,2 quá bán** · bội số rẻ hơn lịch sử 8,95% · lợi nhuận cải thiện +32,2% · beta thấp.

## VI. Dự phóng 4 quý tới

<!-- forecast-table:start -->

| Chỉ tiêu | Q3F/2026 | Q4F/2026 | Q1F/2027 | Q2F/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Doanh thu | 610 | 1.140 | 530 | 790 |
| LN gộp | 232 | 395 | 203 | 300 |
| LN thuần HĐKD | 145 | 240 | 112 | 180 |
| LNTT | 146 | 242 | 113 | 182 |
| LN cổ đông cty mẹ | 92 | 152 | 72 | 116 |

<!-- forecast-table:end -->

**Căn cứ phân bổ — và lý do bảng này GIỮ NGUYÊN so bản 05/10.** Cả năm 2026 báo cáo này dự **doanh thu 2.880 tỷ đồng (+45,7%)**, **lợi nhuận trước thuế 648 tỷ (+24,6%)** và **lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 401 tỷ (+2,6%)**; sau khi trừ sáu tháng đã công bố, phần dư **1.750,7 tỷ doanh thu và 244,3 tỷ lợi nhuận cổ đông** chia cho hai quý cuối theo tỷ lệ **35 trên 65** — bám mùa vụ hai năm gần nhất (quý 4 chiếm 39,5% doanh thu 2024 và 58,3% doanh thu 2025, tức tỷ trọng quý 3 trong nửa cuối năm là 53,3% rồi 25,6%) và lịch bàn giao mà CTS mô tả: phần còn lại của Vlasta Thủy Nguyên, toàn bộ 32 căn TT39-40 (500 tỷ, biên gộp 26% — kéo biên gộp hợp nhất về ~34,6% ở quý 4), Terra Bắc Giang, Vlasta Sầm Sơn và dịch vụ lưu trú; tỷ lệ về cổ đông thiểu số giữ ở **20–25%** như quý 2/2026 (25,5%) vì các dự án gánh nửa cuối năm đều có đối tác. Bảng **không đổi một số nào** vì tám phiên từ 05/10 **không mang lại một dữ kiện cơ bản nào** — không kết quả kinh doanh, không bản tin doanh nghiệp, không báo cáo phân tích; điều đã đổi là giá và vế kỹ thuật, **và giá không phải đầu vào của bảng này**. Hai quý 2027 dựng trên phần Vlasta Thủy Nguyên còn lại (CTS dự 2.700 tỷ năm 2027) với quý 1 thấp theo mùa vụ. **Phần chưa cộng vào bảng (option value):** (a) chuyển nhượng dự án phía Nam 1.888 tỷ doanh thu theo CTS — nếu ký trong quý 4 thì lợi nhuận cổ đông 2026 thêm khoảng **180–240 tỷ** và đó là điều kiện nâng nấc ở §IV; (b) BT Phạm Văn Đồng – Gò Dưa đã có quyết định giao hai khu đất thanh toán (18/09) — chưa gán số vì không có mốc ghi nhận; (c) chi phí lãi vay nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng — trừ **~15 tỷ mỗi quý**. Bảng tính theo **352,05 triệu cổ phiếu** (thu nhập trên cổ phiếu 2026 là **1.139 đồng**); nếu đợt cổ tức cổ phiếu thứ hai thông qua ngày **16/10**, con số ấy về **1.035 đồng**.

## VII. Nguồn

- **Báo cáo phân tích riêng về mã trong cửa sổ 60 ngày (từ 14/08/2026): KHÔNG có** — truy vấn dữ liệu nền trả về rỗng. Bản duy nhất trong toàn bộ dữ liệu nền là báo cáo cập nhật **CTS ngày 30/03/2026**, **đọc toàn văn lần này**: không nêu khuyến nghị, không nêu giá mục tiêu; bảng dự phóng 2026F (doanh thu 4.564 tỷ, lợi nhuận gộp 1.605 tỷ, lợi nhuận ròng 724 tỷ, EPS 2.262 đồng, giá trị sổ sách 20.700 đồng, P/E 32 lần, P/B 3,5 lần, ROA 5%, ROE 12%), dải P/B lịch sử (2,1 · 3,27 · 3,78 · 3,38), khung dự án (Thủy Nguyên 1.250 tỷ 2025 → 1.798 tỷ 2026F → 2.700 tỷ 2027F; TT39-40 bán hết 32/32 căn, 500 tỷ, biên gộp 26%, giá ~200 triệu/m²; Terra Bắc Giang 100 tỷ; Vlasta Sầm Sơn 55 tỷ; chuyển nhượng dự án miền Nam 1.888 tỷ; Phú Thuận 2 tháp 35 tầng/602 căn ~100 triệu/m²; Phú Hội 17.200 m², 55 liền kề + 482 căn hộ; BT Gò Dưa khối lượng 2.100 tỷ, thi công đường 43,79%, giải phóng mặt bằng 90%), bảng tồn kho theo dự án cuối 2025 (Thủy Nguyên 3.785,4 tỷ · Phú Thuận 923,3 tỷ · TT39-40 290,4 tỷ), free-float ~35,5%, sở hữu nước ngoài 9,74%.
- Tin tức: 10/09 (thành viên độc lập hội đồng quản trị kiêm Chủ tịch Ủy ban Kiểm toán từ nhiệm), 16/09 (lợi nhuận tăng mạnh, dòng tiền chờ bước chuyển mình), 18/09 (hơn 4.000 tỷ giá gốc tại hai dự án Thành phố Hồ Chí Minh; BT Gò Dưa có quyết định giao hai khu đất thanh toán; Phú Thuận gánh gần một nửa kế hoạch doanh số năm), 30/09, 02/10 (lấy ý kiến cổ đông chia thêm cổ tức 10% bằng cổ phiếu và bầu bổ sung hội đồng quản trị — **bản tin gần nhất của mã; cửa sổ 05/10 → 13/10 không có tin mới**).
- Bản tin thị trường phiên **13/10/2026** (đọc toàn văn): chỉ số về 1.719,42 với thanh khoản suy yếu; dữ kiện ngành bất động sản (61 đợt trái phiếu 149.500 tỷ đồng, lợi suất bình quân 11,4%, tín dụng tăng 8,6%); lợi suất trái phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm ~4,45%; kịch bản lạm phát 2026 của Bộ Tài chính 4,5–4,8%; **mã không xuất hiện ở bất kỳ mục doanh nghiệp nào**.
- Dữ liệu tài chính cơ bản (báo cáo tài chính đến quý 2/2026, 26 quý: kết quả kinh doanh, cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệ, chỉ số định giá); dữ liệu giá và khối lượng đến phiên 13/10/2026 (đã điều chỉnh cổ tức, 76 phiên từ 25/06); ảnh chụp khối ngoại và sổ lệnh ba bậc phiên 13/10; bảng cờ tín hiệu ngày 05/10 → 13/10 (dưới trung bình hai trăm phiên, phá đáy hai mươi phiên, sức mạnh tương đối, RSI quá bán, bội số rẻ hơn lịch sử, lợi nhuận cải thiện, giá trị giao dịch bình quân hai mươi phiên); lịch sự kiện doanh nghiệp (ngày giao dịch không hưởng quyền 07/09; lấy ý kiến cổ đông chốt 24/09, hạn 16/10); bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba (3/5 ngày 25/06/2025, không giá mục tiêu).
- Bản dự phóng chỉ số **13/10/2026**: mục 2.A dòng 1 (nâng nấc GIẢM TỶ TRỌNG → GIỮ, mục tiêu 52.000), mục V.B cụm Bất động sản dân cư (góp âm 0,493 điểm, 5/17 mã tăng, biến động bình quân −1,47%), mục 1 (mốc 14/10 là 1.722; đỉnh phần còn lại của năm 1.762 ngày 30/11; cam kết cuối năm 1.750; mốc 31/03/2027 là 1.793; điều kiện l và m), khối chu kỳ kinh tế (pha Tăng trưởng nóng tháng 09/2026, hướng Phục hồi; tâm lý thị trường 29/100).
- Báo cáo trước của đơn vị: **05/10/2026 — GIẢM TỶ TRỌNG, mục tiêu 52.000 đồng** (trước đó 27/08/2026 — GIỮ, mục tiêu 65.000 đồng); dự phóng 2026 khi đó: doanh thu 2.880 tỷ, lợi nhuận trước thuế 648 tỷ, lợi nhuận cổ đông 401 tỷ — **giữ nguyên trong bản này**.