# VPI — hạ nấc vì ba phép đo của phiên cùng hướng, và vì mục tiêu cũ đã mất cơ sở sau vòng pha loãng thứ hai

## I. Khuyến nghị

**GIẢM TỶ TRỌNG — hạ một nấc từ GIỮ (27/08/2026); mục tiêu cuối 2026 hạ từ 65.000 về 52.000 đồng.** Quyết định này **không dựa trên một tin mới** mà trên bốn vế cùng hướng của phiên 05/10: mã mang **cờ bán toàn bộ, điểm tín hiệu −2** — mức xấu nhất của thang và là một trong hai mã duy nhất vừa mang cờ ấy vừa đủ ngưỡng thanh khoản mười tỷ đồng trong danh mục hai trăm mã; giá **giảm 3,23% trên hệ số khối lượng 1,45**, tức giá và khối lượng **cùng hướng** — điều kiện mà quy trình đòi trước khi điều chỉnh quan điểm; **khối ngoại bán ròng 16,0 tỷ đồng** (mua 6,50 tỷ / bán 22,47 tỷ), chấm dứt chuỗi mua ròng ba tới năm phiên vừa kéo từ 30/09 đến 02/10; và bối cảnh cụm nặng nhất — cụm Bất động sản dân cư có độ rộng **2 mã tăng trên 15 mã giảm tức 0,118, xấu nhất trong mười một cụm** trong một phiên chỉ số tăng 0,891%, với VPI là mã **góp âm nhiều nhất cụm (−0,138 điểm)**. Về kỹ thuật, mã **phá đáy hai mươi phiên 0,52%** (vùng 57.200) và biên trên đường trung bình hai trăm phiên **co từ 12,97% ngày 28/09 về 3,40% ngày 05/10** — tức đệm kỹ thuật gần như đã dùng hết. Mức hạ mục tiêu 20,0% theo con số danh nghĩa chỉ là **12,0% sau khi quy mốc 65.000 của bản 27/08 về giá đã điều chỉnh cổ tức (59.100 đồng)**, và nó có cơ sở định giá riêng ở §II. Mức độ tin cậy: **trung bình (~60%)** — vế dấu hiệu rõ, vế kết quả kinh doanh quý 3 (hạn công bố 30/10) chưa có.

| Mốc | 30/06/2026 | 30/09/2026 | 31/12/2026 | 31/03/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Giá mục tiêu (đồng) | 56.400 *(đã qua — đóng cửa thực 56.364)* | 59.300 *(đã qua — đóng cửa thực)* | **52.000** | 53.000 |
| So giá hiện tại | — | — | **−8,6%** | −6,9% |

Giá đóng cửa **56,900 đồng** ngày 2026-10-05; biên độ 52 tuần 46,273 – 63,400 đồng (cao hơn đáy +23.0%, thấp hơn đỉnh -10.3%); khối lượng bình quân 30 phiên ~2 triệu cổ phiếu.

Đường mục tiêu đặt cạnh khung chỉ số của bản dự phóng hiện hành: 1.753,20 ngày 05/10 → đỉnh năm **1.802 ngày 30/11** → **1.795 cam kết cuối năm** → **1.844 cuối quý 1/2027**. Mốc 31/12 **thấp hơn giá** vì chỉ số chỉ còn dư địa 2,4% tới cuối năm trong khi mã này đang đứng **trên mốc neo 8,10%** ở một cụm vừa bị hạ quan điểm; mốc 31/03/2027 nhích 1,9% — **dưới mức tăng 2,7% của chỉ số cùng kỳ**, đúng mức của một nấc giảm tỷ trọng.

## II. Luận điểm chính

- **Cái đã thay đổi so bản 27/08: đỉnh mười hai tháng được lập bằng tiền trong nước, không bằng tiền ngoại — và nay cả hai đã rút.** Mã lập đỉnh **63.100 đồng ngày 17/09** (giá đã điều chỉnh), nhưng báo cáo tuần của **HSC ngày 22/09** xếp VPI vào **nhóm mười mã bị khối ngoại bán ròng mạnh nhất tuần 14–18/09** — tức đỉnh được lập trong đúng tuần dòng vốn ngoại rút ra mạnh nhất. Sau đỉnh, giá đã mất **9,8%** qua mười hai phiên; chuỗi mua ròng của khối ngoại cuối tháng 9 (đạt 0,63 lần giá trị giao dịch bình quân hai mươi phiên ngày 02/10, khi mã nằm trong bảng mua ròng cao nhất phiên theo bản tin VCI 02/10) **đã đảo chiều ngày 05/10**. Khối lượng xác nhận chiều xuống: hệ số 1,45 ngày giảm 3,23%, trong khi nhịp lên 16–18/09 diễn ra trên hệ số dưới nền.
- **Đợt chia cổ tức cổ phiếu 10% lần hai là vế khiến mục tiêu cũ không còn đứng được, và đây là trọng tâm định giá của báo cáo này.** Doanh nghiệp đã chốt danh sách lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản ngày **24/09**, hạn thực hiện **16/10/2026**, về phương án phân phối lợi nhuận 2025 **lần thứ hai: thêm 10% bằng cổ phiếu** cùng việc bầu bổ sung thành viên hội đồng quản trị *(Tin tức 02/10; lịch sự kiện doanh nghiệp)*. Đợt 10% thứ nhất đã giao dịch không hưởng quyền **07/09**, đưa số cổ phiếu từ 320,05 lên **352,05 triệu**. Nếu đợt hai được thông qua, số cổ phiếu lên **~387,3 triệu**. Phép tính: giá trị sổ sách cuối 2026 ước **6.035 tỷ đồng** cho **17.142 đồng/cp** ở 352,05 triệu cổ phiếu nhưng chỉ **15.582 đồng/cp** ở 387,3 triệu. Mục tiêu 52.000 đồng vì vậy tương đương **3,03 lần sổ sách trước pha loãng nhưng 3,34 lần sau pha loãng** — và 3,34 lần chính là **mép dưới dải 3,3–4,5 lần mà mã giao dịch suốt 2024–2026** (quý 2/2026: 3,46 lần). Nói cách khác: 52.000 đồng **không giả định mã bị đánh rẻ hơn lịch sử của chính nó** — nó chỉ chia lại cùng một mép dải cho một mẫu số lớn hơn 10%. Đó là lý do mức hạ 20,0% danh nghĩa là phép sửa số học, không phải phép bẻ luận điểm.
- **Khoản chuyển nhượng dự án — vế chiếm toàn bộ chênh lệch giữa báo cáo này và bên ngoài — vẫn chưa có một dòng nào sau chín tháng.** Báo cáo CTS 30/03/2026 đặt 2026 ở **doanh thu 4.564 tỷ, lợi nhuận ròng 724 tỷ, EPS 2.262 đồng** với ba trụ: Vlasta Thủy Nguyên 1.798 tỷ, TT39-40 500 tỷ ở biên gộp 26% và **chuyển nhượng dự án phía Nam 1.888 tỷ — 41% doanh thu dự kiến**. Sáu tháng thực tế đạt **1.129,3 tỷ doanh thu, tức 24,7% con số ấy**, và phần chuyển nhượng chưa xuất hiện. Dữ kiện mới ngày 18/09 còn đẩy mốc ghi nhận ra xa hơn: doanh nghiệp đã dồn **hơn 4.000 tỷ đồng giá gốc** vào hai dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án BT Phạm Văn Đồng – Gò Dưa vừa có **quyết định giao hai khu đất thanh toán**, còn Vlasta Premier Phú Thuận **gánh gần một nửa kế hoạch doanh số năm nay** *(Tin tức 18/09)*. **Doanh số bán hàng không phải doanh thu ghi nhận** — Phú Thuận là hai tháp 35 tầng, 602 căn, bàn giao thuộc 2027–2028 — nên nửa còn lại của kế hoạch 2026 chạy qua chính các dự án miền Bắc đã ghi phần lớn ở nửa đầu năm. Đây là căn cứ để báo cáo này **hạ dự phóng lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 2026 từ 439 về 401 tỷ đồng** (§VI).
- **Bảng cân đối không cải thiện, và chi phí của việc chờ là chi phí thật.** Quý 2/2026: nợ phải trả **10.086,3 tỷ — 63,8% tổng nguồn vốn**; tồn kho **6.337,9 tỷ (+20,7% từ 5.250,9 cuối 2025)**; vay ngắn hạn 2.343,8 tỷ; tiền mặt **288,5 tỷ**; nợ phải trả trên vốn chủ **1,76 lần**; tiền ròng **−1.831,9 tỷ**. Dòng tiền kinh doanh nửa đầu năm **âm 1.352,0 tỷ** (quý 1 −1.095,0; quý 2 −257,0), bù bằng dòng tiền tài chính **dương 1.232,1 tỷ** *(Dữ liệu tài chính cơ bản)*. Trên nền ấy, mỗi điểm phần trăm lãi suất tương đương **~60 tỷ đồng chi phí một năm, khoảng 9% lợi nhuận trước thuế dự phóng 2026**. Tin ngày 16/09 gọi đúng trạng thái này: lợi nhuận tăng mạnh nhưng **"dòng tiền chờ bước chuyển mình"**.
- **Vế ngược chiều phải ghi, và nó là lý do nấc dừng ở Giảm tỷ trọng chứ không xuống Bán.** Lợi nhuận quý 2 là thật: doanh thu **841,95 tỷ (+369,3% cùng kỳ)**, biên gộp **40,5%**, lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **129,80 tỷ** so 3,90 tỷ quý 2/2025. Cờ **lợi nhuận cải thiện** vẫn bật với mức **+32,2% cùng kỳ**, cờ **P/E rẻ hơn lịch sử** cũng vẫn bật — bội số hiện tại **thấp hơn trung vị ba năm của chính mã 8,0%**, nghĩa là phần định giá lại đã xảy ra một phần. Mã còn **trên đường trung bình hai trăm phiên 3,40%** và **trên mốc neo 31/12/2025 là 8,10%** trong một thị trường đang **dưới mốc neo 1,75%** — tức tương quan dài hạn vẫn thuận. Dòng tiền thụ động thì không phải chỗ dựa: dự báo cơ cấu quỹ ngoại kỳ quý 3 chỉ cho mã mua thêm **94 nghìn cổ phiếu, khoảng sáu phiên giao dịch bình quân** *(ACBS 04/09)*, tương ứng tăng tỷ trọng 0,05 điểm phần trăm *(VFS 04/09)*.

## III. So sánh khuyến nghị

| Đơn vị | Ngày | Khuyến nghị | Giá mục tiêu | Luận điểm |
|---|---|---|---:|---|
| **Báo cáo này** | 05/10/2026 | **GIẢM TỶ TRỌNG** *(hạ một nấc từ GIỮ)* | **52.000 đ (31/12/2026)** | Cờ bán toàn bộ + phá đáy 20 phiên + khối ngoại đảo chiều trong cụm độ rộng xấu nhất; vòng pha loãng thứ hai đưa mục tiêu về mép dưới dải P/B lịch sử; chuyển nhượng dự án chưa có bằng chứng sau chín tháng |
| CTS | 30/03/2026 | Cập nhật — không nêu khuyến nghị và giá mục tiêu trong phần văn bản đọc được | — *(2026F: doanh thu 4.564 tỷ, lợi nhuận ròng 724 tỷ, EPS 2.262 đ, P/E dự phóng 32 lần, P/B 3,5 lần)* | Thủy Nguyên 1.798 tỷ + TT39-40 500 tỷ (biên gộp 26%) + chuyển nhượng dự án phía Nam 1.888 tỷ; Phú Thuận và Phú Hội biên gộp ~45% từ 2027; BT Gò Dưa hoàn thành cuối 2026 |

**Phổ so sánh vẫn trống như bản 27/08.** Trong cửa sổ 60 ngày (từ 06/08/2026) **không đơn vị nào phát hành báo cáo riêng về mã**; bản CTS nằm ngoài cửa sổ, được đọc toàn văn để lấy khung dự án và con số đối chiếu. Mã chỉ xuất hiện trong các bản tin và bảng thống kê dòng vốn của HSC, VCI, ACBS và VFS — **không bản nào nêu khuyến nghị hay giá mục tiêu**. Bảng theo dõi khuyến nghị của bên thứ ba dừng ở mức 3/5 ngày **25/06/2025**, không kèm giá mục tiêu. Hệ quả cho người đọc: **52.000 đồng không có neo bên ngoài để kiểm định chéo**, và chênh lệch 80% giữa lợi nhuận ròng 724 tỷ của CTS và 401 tỷ của báo cáo này nằm **trọn vẹn ở khoản chuyển nhượng 1.888 tỷ**.

## IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

- **Điều kiện nâng lại về GIỮ — cần một trong hai, đều kiểm chứng được:** (i) lợi nhuận cổ đông công ty mẹ quý 3/2026 (hạn công bố **30/10**) **từ 120 tỷ đồng** trở lên **kèm dòng tiền kinh doanh quý 3 dương** — chứng minh bàn giao tự tài trợ chứ không nhờ vay thêm, khi đó mục tiêu về vùng 57.000–59.000; hoặc (ii) công bố hợp đồng chuyển nhượng dự án phía Nam **từ 1.000 tỷ đồng** — luận điểm CTS được xác nhận, mục tiêu về vùng 62.000–65.000 sau pha loãng.
- **Điều kiện hạ tiếp về BÁN:** đóng cửa dưới **55.030 đồng** — đường trung bình hai trăm phiên, chỉ cách giá hiện tại 3,3% — **kèm hệ số khối lượng trên 1,2**, xác nhận phá vỡ cấu trúc dài hạn; **hoặc** lợi nhuận cổ đông quý 3 **dưới 50 tỷ đồng**, khi đó bảng §VI mất cơ sở và mục tiêu hạ về 45.000–48.000.
- **Rủi ro pha loãng và quản trị là rủi ro gần nhất về thời điểm.** Kết quả lấy ý kiến cổ đông hạn **16/10/2026** quyết định cả 10% cổ phiếu mới và thành viên hội đồng quản trị bổ sung — trong khi **thành viên độc lập kiêm Chủ tịch Ủy ban Kiểm toán đã từ nhiệm ngày 10/09** *(Tin tức 10/09)*. Một ban kiểm toán khuyết người ở doanh nghiệp có tồn kho 6.337,9 tỷ và dòng tiền kinh doanh âm là **rủi ro chất lượng ghi nhận**, không chỉ là thủ tục. Thêm nguồn cung: 32 triệu cổ phiếu cổ tức đợt một đã về tài khoản, và cổ đông lớn VIAC (8,76%) từng bán 1,6 triệu cổ phiếu ngày 03/12/2025.
- **Rủi ro cụm khuếch đại bởi tự do chuyển nhượng thấp (~35,5% theo CTS).** Cụm Bất động sản dân cư đang chịu **áp lực giải chấp đã thực hiện, không còn là dự kiến** (Tổng giám đốc HDC bị bán giải chấp phiên 05/10), và **điều kiện g của bộ kiểm cơ chế vừa được đăng ký để canh đúng cụm này** với cửa sổ mười phiên **06–19/10**. Nếu điều kiện ấy thoả — hai cụm góp âm quá 2,5 điểm kèm tỷ lệ mã tăng gộp dưới 0,12 — mã có bội số 49,8 lần sẽ co nhanh hơn chỉ số và mục tiêu cuối năm về vùng 47.000–49.000.

## V. Dữ liệu nền

- **Kết quả kinh doanh quý đơn lẻ (đến quý 2/2026 — tỷ đồng):** doanh thu **841,95** (+369,3% cùng kỳ; +193,0% so quý trước) · lợi nhuận gộp 341,25 (biên **40,5%**) · lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh 226,45 · lợi nhuận trước thuế **226,81** · lợi nhuận sau thuế 174,35 · lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **129,80** (+32,2% cùng kỳ; quý 2/2025: 3,90). Quý 1/2026: doanh thu 287,35 · lợi nhuận trước thuế 33,46 · lợi nhuận cổ đông 26,90 (−80,9%). Luỹ kế sáu tháng: doanh thu **1.129,30** · lợi nhuận gộp 424,27 · lợi nhuận trước thuế **260,28** · lợi nhuận cổ đông **156,70**. Đối chiếu cả năm: 2025 — 1.976,35 · 749,08 · 520,21 · 390,64; 2024 — 1.897,33 · 319,77 · 340,42 · 328,47. **Mùa vụ dồn về quý 4** (39,5% doanh thu 2024; 58,3% doanh thu 2025) *(Dữ liệu tài chính cơ bản, 26 quý)*.
- **Định giá & sinh lời (quý 2/2026, chỉ số bốn quý gần nhất):** thu nhập trên cổ phiếu **1.143,7 đồng** (lợi nhuận cổ đông bốn quý 402,65 tỷ) · giá trị sổ sách **16.280,6 đồng/cp** · ROE **7,0%** · ROA 2,5% · biên gộp 39,7% · biên sau thuế 16,8% · nợ phải trả trên vốn chủ **1,76 lần** · tiền ròng **−1.831,9 tỷ**. Tại giá đóng cửa phiên 05/10: **P/E khoảng 49,8 lần, P/B khoảng 3,50 lần**; cờ P/E rẻ hơn lịch sử vẫn bật (thấp hơn trung vị ba năm của chính mã **8,0%**). Vốn chủ 5.731,7 tỷ · tổng tài sản 15.818,0 tỷ · **352,05 triệu cổ phiếu lưu hành** (320,05 triệu trước ngày 07/09; ~387,3 triệu nếu đợt cổ tức thứ hai thông qua) · vốn hoá khoảng **20.030 tỷ đồng** · sàn HOSE · ngành Đầu tư và phát triển bất động sản · sở hữu nước ngoài ~9,7%.
- **Giá & khối lượng (giá đã điều chỉnh cho cổ tức cổ phiếu 10% ngày 07/09):** mốc neo 31/12/2025 **52.636** → 56.364 (30/06) → 61.364 (27/08, bản trước) → **63.100 ngày 17/09 — đỉnh mười hai tháng** → 59.300 (30/09) → 58.800 (02/10) → **56.900 (05/10, −3,23%)**; đáy mười hai tháng 47.273 ngày 11/11/2025. Biên lệch mốc neo **+8,10%**; từ đỉnh 17/09 **−9,8%**; từ bản 27/08 **−7,3%**. Giá trị giao dịch phiên **116,4 tỷ đồng** trên khối lượng 2,013 triệu cổ phiếu, hệ số **1,45** so nền mười phiên; bình quân hai mươi phiên **114,3 tỷ đồng**. Khối ngoại phiên 05/10: mua 111.800 cổ phiếu/6,50 tỷ, bán 390.300 cổ phiếu/22,47 tỷ, **ròng −278.500 cổ phiếu tức −15,97 tỷ đồng** — chiếm 13,7% giá trị giao dịch theo một chiều.
- **Trigger kích hoạt:** **BD −3,23%** · **KL hệ số 1,45 — trên nền, cùng hướng với giá** · **NG** (cụm Bất động sản dân cư độ rộng 0,118 xấu nhất mười một cụm; VPI góp âm nhiều nhất cụm −0,138 điểm) · **SK** (lấy ý kiến cổ đông chốt 24/09, hạn **16/10**: cổ tức cổ phiếu 10% lần hai + bầu bổ sung hội đồng quản trị) · **TT** (năm bản tin từ 10/09 đến 02/10) · **NEO +8,10%** ghi tham chiếu · **PT−** (MACD **bán toàn bộ, điểm −2**; **phá đáy hai mươi phiên 0,52%**; đóng cửa yếu; còn trên trung bình hai trăm phiên 3,40%, co từ 12,97% ngày 28/09). **NB không kích hoạt** — giao dịch nội bộ gần nhất là VIAC bán 1,6 triệu cổ phiếu ngày 03/12/2025; việc từ nhiệm 10/09 là dữ kiện quản trị, không phải giao dịch. **MG bỏ trống** — không báo cáo phân tích riêng nào trong 60 ngày.

## VI. Dự phóng 4 quý tới

<!-- forecast-table:start -->

| Chỉ tiêu | Q3F/2026 | Q4F/2026 | Q1F/2027 | Q2F/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Doanh thu | 610 | 1.140 | 530 | 790 |
| LN gộp | 232 | 395 | 203 | 300 |
| LN thuần HĐKD | 145 | 240 | 112 | 180 |
| LNTT | 146 | 242 | 113 | 182 |
| LN cổ đông cty mẹ | 92 | 152 | 72 | 116 |

<!-- forecast-table:end -->

**Căn cứ phân bổ.** Cả năm 2026 báo cáo này dự **doanh thu 2.880 tỷ đồng (+45,7%)**, **lợi nhuận trước thuế 648 tỷ (+24,6%)** và **lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 401 tỷ (+2,6%)** — **hạ từ mức 3.000 / 686 / 439 tỷ của bản 27/08**, và toàn bộ phần hạ đến từ dữ kiện ngày 18/09 rằng Phú Thuận gánh gần một nửa **kế hoạch doanh số** 2026 trong khi bàn giao dự án này thuộc 2027–2028, cộng tỷ lệ về cổ đông thiểu số giữ ở **20–25%** như quý 2/2026 (25,5%) vì các dự án gánh nửa cuối năm đều có đối tác. Sau khi trừ sáu tháng đã công bố, phần dư **1.750,7 tỷ doanh thu và 244,3 tỷ lợi nhuận cổ đông** chia cho hai quý cuối theo tỷ lệ **35 trên 65** — bám mùa vụ hai năm gần nhất (quý 4 chiếm 39,5% doanh thu 2024 và 58,3% doanh thu 2025) và lịch bàn giao mà CTS mô tả: phần còn lại của Thủy Nguyên, toàn bộ 32 căn TT39-40 (500 tỷ, biên gộp 26% — kéo biên gộp hợp nhất về ~34,6% ở quý 4) cùng Terra Bắc Giang, Vlasta Sầm Sơn và dịch vụ lưu trú. Hai quý 2027 dựng trên phần Thủy Nguyên còn lại (CTS dự 2.700 tỷ năm 2027) với quý 1 thấp theo mùa vụ. **Phần chưa cộng vào bảng (option value):** (a) chuyển nhượng dự án phía Nam 1.888 tỷ doanh thu theo CTS — nếu ký trong quý 4 thì lợi nhuận cổ đông 2026 thêm khoảng 180–240 tỷ và đó là điều kiện nâng nấc ở §IV; (b) BT Phạm Văn Đồng – Gò Dưa vừa được giao hai khu đất thanh toán ngày 18/09 — chưa gán số vì không có mốc ghi nhận; (c) chi phí lãi vay nếu lãi suất quay lại trên 6% — trừ ~15 tỷ mỗi quý. Bảng tính theo **352,05 triệu cổ phiếu**; nếu đợt cổ tức cổ phiếu thứ hai thông qua ngày 16/10, thu nhập trên cổ phiếu 2026 giảm từ 1.138 về **1.035 đồng**.

## VII. Nguồn

- **Báo cáo phân tích riêng về mã trong cửa sổ 60 ngày (từ 06/08/2026): KHÔNG có.** Bản duy nhất trong toàn bộ dữ liệu nền là báo cáo cập nhật **CTS ngày 30/03/2026** — đọc toàn văn phần trích được (các trang 4, 6, 7, 8 không trích được chữ; phần đọc được không nêu khuyến nghị hay giá mục tiêu): bảng dự phóng 2026F (doanh thu 4.564 tỷ, lợi nhuận gộp 1.605 tỷ, lợi nhuận ròng 724 tỷ, EPS 2.262 đồng, giá trị sổ sách 20.700 đồng, P/E 32 lần, P/B 3,5 lần, ROE 12%), khung dự án (Thủy Nguyên 1.798 tỷ 2026F và 2.700 tỷ 2027F, TT39-40 500 tỷ biên gộp 26%, chuyển nhượng dự án 1.888 tỷ, Phú Thuận 602 căn ~100 triệu/m², Phú Hội 55 liền kề + 482 căn hộ, BT Gò Dưa khối lượng 2.100 tỷ), bảng tồn kho theo dự án cuối 2025 và tỷ lệ tự do chuyển nhượng ~35,5%.
- Bản tin và bảng thống kê có mã xuất hiện (không nêu khuyến nghị/giá mục tiêu): **HSC 22/09** (tuần 14–18/09 — mã trong nhóm mười mã bị khối ngoại bán ròng mạnh nhất), **VCI 02/10** (bảng mua ròng cao nhất phiên), **ACBS 04/09** và **VFS 04/09** (dự báo cơ cấu quỹ ngoại kỳ quý 3: mua ~94 nghìn cổ phiếu, ~6 phiên giao dịch bình quân, tỷ trọng +0,05 điểm phần trăm).
- Tin tức 10/09 (thành viên độc lập hội đồng quản trị kiêm Chủ tịch Ủy ban Kiểm toán từ nhiệm), 16/09 (lợi nhuận tăng mạnh, dòng tiền chờ bước chuyển mình), 18/09 (hơn 4.000 tỷ giá gốc tại hai dự án Thành phố Hồ Chí Minh; BT Gò Dưa có quyết định giao hai khu đất thanh toán; Phú Thuận gánh gần một nửa kế hoạch doanh số năm), 30/09 (mã duy trì xu hướng tăng, vùng đỉnh), 02/10 (lấy ý kiến cổ đông chia thêm cổ tức 10% bằng cổ phiếu và bầu bổ sung hội đồng quản trị). Bản tin thị trường phiên 05/10 (mục dữ kiện doanh nghiệp của mã; dữ kiện cụm bất động sản dân cư).
- Bản dự phóng chỉ số **05/10/2026**: mục 2.A (hạ nấc, mục tiêu 65.000 → 52.000), mục V.B.8 (cụm Bất động sản dân cư — độ rộng 0,118, bảng 22 mã, hạ cụm xuống dưới trung tính), mục 1 (điều kiện g, cửa sổ 06–19/10; cam kết cuối năm 1.795; đỉnh năm 1.802 ngày 30/11; mốc 31/03/2027 là 1.844).
- Dữ liệu tài chính cơ bản (báo cáo tài chính đến quý 2/2026, 26 quý: kết quả kinh doanh, cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệ, chỉ số định giá); dữ liệu giá và khối lượng đến phiên 05/10/2026 (đã điều chỉnh cổ tức); ảnh chụp khối ngoại và sổ lệnh phiên 05/10; hàm tín hiệu kỹ thuật hợp nhất as-of 05/10 (cờ bán toàn bộ, phá đáy hai mươi phiên, biên trên trung bình hai trăm phiên, chuỗi mua ròng khối ngoại, cờ P/E và cờ lợi nhuận cải thiện); lịch sự kiện doanh nghiệp (ngày giao dịch không hưởng quyền 07/09; lấy ý kiến cổ đông chốt 24/09, hạn 16/10); bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba (3/5 ngày 25/06/2025, không giá mục tiêu).
- Báo cáo trước của đơn vị: **27/08/2026 — GIỮ, mục tiêu 65.000 đồng** (tương đương 59.100 đồng sau điều chỉnh cổ tức cổ phiếu 07/09); dự phóng 2026 khi đó: doanh thu 3.000 tỷ, lợi nhuận trước thuế 686 tỷ, lợi nhuận cổ đông 439 tỷ.