# TCH — khởi tạo ở nấc tăng tỷ trọng: bảng cân đối không nợ vay và lượng tiền chờ bàn giao chặn chiều giảm, nhưng luận điểm chỉ thành lợi nhuận nếu đợt bàn giao New City II quý 3 diễn ra đúng hạn

## I. Khuyến nghị

**TĂNG TỶ TRỌNG — khởi tạo theo dõi, mục tiêu cuối 2026 16.000 đồng.** Mã chưa từng có báo cáo riêng của đơn vị; bản dự phóng chỉ số 26/08 xếp mã dẫn dắt cụm bất động sản dân cư với mức tăng 2,65% và trạng thái kỹ thuật nâng tỷ trọng, nhưng không kích hoạt dòng soạn riêng. Báo cáo này khởi tạo vì **ba lớp bằng chứng lần đầu cùng chiều sau bốn tháng dò đáy**, và vì lớp thứ tư — bảng cân đối — khác hẳn phần còn lại của cụm. **(i) Giá và khối lượng:** từ đóng cửa 11.600 ngày 20/08, mã tăng liên tiếp 6,90% (21/08) và 6,85% (24/08) — cả hai gần biên trần — rồi 2,65% (26/08) và 1,48% (27/08), cộng dồn **18,5% trong năm phiên**, trên hệ số khối lượng 2,66 lần (24/08), 1,52 lần (26/08) và 1,48 lần (27/08). **(ii) Dòng vốn ngoại đảo chiều dứt khoát:** từ 03/08 đến 20/08 khối ngoại bán ròng gần như liên tục, cộng dồn âm 45,8 tỷ; từ 21/08 mua ròng **35,4 → 42,8 → 16,0 → 19,3 tỷ** và tiếp tục mua ròng **11,7 tỷ trong phiên 27/08**, tổng **khoảng 125 tỷ đồng năm phiên**, đưa room còn lại giảm 8,1 triệu cổ phiếu. **(iii) Bảng cân đối:** tại 30/06/2026 doanh nghiệp **không có một đồng vay ngắn hạn hay dài hạn**, tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn **4.582 tỷ — tương đương 5.024 đồng mỗi cổ phiếu, bằng 36,5% thị giá**, vốn chủ 14.529 tỷ cho **giá trị sổ sách 15.929 đồng/cp**, tức giá đang ở **0,86 lần sổ sách** *(Dữ liệu tài chính cơ bản)*. Trong cụm mười một mã của bản dự phóng, đây là hồ sơ tài chính sạch nhất. **Vì sao dừng ở Tăng tỷ trọng chứ không lên Mua:** dữ kiện trung tâm của SHS ngày 12/08 vẫn đúng và chưa bị bác — **người mua trả tiền trước chỉ tăng 368 tỷ trong quý, giảm 53% so quý liền trước và giảm 86% so mức 2.643 tỷ của quý cao điểm**, tức động lượng bán hàng mới đã giảm ba quý liên tiếp; và **một nửa lợi nhuận trước thuế quý gần nhất đến từ lãi tiền gửi** chứ không từ bàn giao. Mức độ tin cậy: **trung bình (~58%)** — tài sản chặn chiều giảm, nhưng chiều tăng cần một bằng chứng bàn giao chưa công bố.

| Mốc | 30/06/2026 | 30/09/2026 | 31/12/2026 | 31/03/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Giá mục tiêu (đồng) | 14.550 (đã qua — đóng cửa thực) | 14.500 | **16.000** | 17.000 |
| So giá hiện tại | — | +5,5% | +16,4% | +23,6% |

Giá đóng cửa **13,750 đồng** ngày 2026-08-27; biên độ 52 tuần 10,550 – 25,001 đồng (cao hơn đáy +30.3%, thấp hơn đỉnh -45.0%); khối lượng bình quân 30 phiên ~5 triệu cổ phiếu.

**Lưu ý bắt buộc về cổ phiếu thưởng:** ngày giao dịch không hưởng quyền nhận cổ phiếu thưởng tỷ lệ 10% (91,2 triệu cổ phiếu, vốn điều lệ lên 10.033 tỷ) là **03/09/2026** *(Bản tin thị trường 26/08; HSC 04/08)*. Cả ba mốc còn lại đều rơi sau ngày này, nên ba con số trên được đặt **theo nền giá hiện tại để so sánh được với thị giá hôm nay**; khi giá tham chiếu đã điều chỉnh, các mốc tương đương là **13.180 · 14.550 · 15.450**. Đường mục tiêu neo cạnh khung chỉ số của bản dự phóng hiện hành (1.821,32 hiện tại → 1.838 cuối quý 3 → **1.836 cam kết cuối năm** → 1.882 ngày 19/03/2027), tức chỉ số gần như đi ngang và **toàn bộ phần tăng của mã phải đến từ chính nó**. Mốc 30/09 chỉ nhích 5,5% vì cửa sổ quý 3 có chất xúc tác cổ phiếu thưởng nhưng **chưa có báo cáo tài chính chứng minh bàn giao** (hạn công bố cuối tháng 10); mốc 31/12 tăng thêm 10% vì đến lúc đó kết quả quý bàn giao đầu tiên đã công bố — 16.000 tương đương **0,95 lần giá trị sổ sách ước cuối năm (~16.810 đồng/cp trước pha loãng)** và **12,0 lần lợi nhuận niên độ 2026-2027 dự phóng ở §VI**, tức vẫn dưới mệnh giá sổ sách chứ không phải một mức tái định giá.

## II. Luận điểm chính

- **Điểm khác biệt lớn nhất so mọi mã cùng cụm là không có nợ vay, và điều đó có giá trị đo được trong đúng bối cảnh vĩ mô này.** Tại 30/06/2026: vay ngắn hạn **0**, vay dài hạn **0**, tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn **4.582 tỷ**, vốn chủ **14.529 tỷ** trên tổng tài sản 22.278 tỷ *(Dữ liệu tài chính cơ bản; SHS 12/08)*. Đối chiếu trong cùng cụm, một mã bất động sản dân cư điển hình hiện gánh nợ vay ròng xấp xỉ một lần vốn chủ. Hệ quả trực tiếp: **mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm không lấy đi một đồng lợi nhuận nào của doanh nghiệp này, mà còn cộng thêm** — lãi tiền gửi quý gần nhất đạt **101 tỷ đồng, tăng 179% cùng kỳ**, đủ bù toàn bộ chi phí bán hàng và quản lý của quý. Đây là lý do luận điểm được đặt ở nấc dương ngay cả khi mục 4 của bản dự phóng chỉ số đang coi lộ trình lãi suất Mỹ là nguồn rủi ro lớn nhất ngoài mọi điều kiện.
- **Lượng tiền chờ chuyển thành doanh thu bằng hơn một nửa vốn hoá, và lịch bàn giao đã có mốc cụ thể.** Người mua trả tiền trước tại 30/06/2026 đạt **6.492 tỷ đồng** — so vốn hoá quanh 12.500 tỷ là **52%** — chủ yếu từ Hoàng Huy New City II và Green River *(SHS 12/08)*. Bảng tiến độ công trường tháng 08/2026 của SHS ghi: New City II thấp tầng **đã xây thô hầu hết phân khu, một số block cất nóc, dự kiến bàn giao từ quý 3/2026**; Green River **đã bắt đầu bàn giao** với tồn kho thành phẩm 702 tỷ; cụm chung cư HH1–HH4 (2.494 căn) **mở bán từ quý 3/2026**; 495 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện bán từ tháng 4/2026. Nói cách khác, quý đang chạy chính là quý mà backlog bắt đầu chuyển hoá — và đó là biến số quyết định của cả luận điểm.
- **Nhưng chất lượng lợi nhuận quý gần nhất chưa phải bằng chứng bàn giao, và cần nói thẳng.** Quý 2/2026 (quý 1 niên độ 2026, kết thúc 30/06): doanh thu **450,9 tỷ (+15,5% cùng kỳ)**, lợi nhuận gộp 140,3 tỷ (biên **31,1%**), lợi nhuận trước thuế **201,0 tỷ**, lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **125,4 tỷ (+231%)** *(Dữ liệu tài chính cơ bản — khớp báo cáo SHS)*. Bóc tách của SHS: doanh thu bất động sản chỉ **203 tỷ**, ô tô và linh kiện 202 tỷ, cho thuê và dịch vụ 47 tỷ; **doanh thu tài chính 101 tỷ chiếm khoảng một nửa lợi nhuận trước thuế**. Mức tăng 231% vì vậy là mức tăng trên nền quý 2/2025 rất thấp (37,9 tỷ), không phải bằng chứng quy mô bàn giao. Biên gộp mảng bất động sản duy trì khoảng 46% là điểm cộng, nhưng quy mô ghi nhận còn nhỏ.
- **Dữ kiện nghịch chiều nặng nhất — và cũng là lý do không nâng lên nấc cao nhất — là tốc độ thu tiền mới.** Số dư người mua trả tiền trước chỉ tăng **368 tỷ** trong quý, so **+775 tỷ** quý liền trước và **+2.643 tỷ** ở quý cao điểm — giảm **53%** rồi **86%**, và đây là quý thứ ba liên tiếp mức tăng đi xuống *(SHS 12/08)*. Cùng lúc, tồn kho ròng tăng 2.077 tỷ lên **13.681 tỷ**, trong đó khoản "dự án khác" tăng **1.334 tỷ — gần trùng khít giá trúng đấu giá lô I.14 Bắc Sông Cấm 1.322 tỷ** (được giao đất 23/07/2026), tức phần lớn mức tăng tồn kho là **tiền đất của một dự án chưa có thiết kế, chưa có tổng mức đầu tư và chưa vào định giá tài sản ròng**, không phải tiến độ xây dựng các dự án đang bàn giao. Dòng tiền kinh doanh quý âm **1.596 tỷ**; tiền và đầu tư ngắn hạn giảm từ 5.922 xuống 4.582 tỷ. Doanh nghiệp đang **đổi tiền mặt lấy quỹ đất trung hạn trong lúc tốc độ bán hàng chậm lại** — hợp lý về chiến lược, nhưng làm mỏng đi chính lớp đệm tài sản là cơ sở của khuyến nghị này.
- **Khoảng cách giữa kế hoạch của doanh nghiệp và dự phóng của các bên phân tích rộng bất thường, và điều đó phải được coi là dấu hiệu bất định chứ không phải dư địa.** Đại hội cổ đông ngày 24/07 thông qua kế hoạch niên độ 2026-2027 với **doanh thu 5.000 tỷ (+245,5%) và lợi nhuận thuần 2.000 tỷ (+672,2%)** — **thấp hơn dự báo của HSC 53,4% và 37,9%** (10.731 tỷ và 3.220 tỷ), và chính HSC ghi rõ **"đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu"** *(HSC 04/08)*. Ở đầu kia, SHS dự **lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 1.117 tỷ** cho cùng niên độ. Ba con số cho cùng một năm chênh nhau gần ba lần. Báo cáo này đặt dự phóng riêng ở **1.220 tỷ** (§VI) — cao hơn SHS 9%, bằng 61% kế hoạch doanh nghiệp và 38% dự báo HSC — vì mô hình SHS giả định giá bán đi ngang và chi phí bán hàng 10%, còn báo cáo này cộng thêm phần bàn giao New City II thấp tầng đã được xác nhận bằng tiến độ công trường.

## III. So sánh khuyến nghị

| Đơn vị | Ngày | Khuyến nghị | Giá mục tiêu | Luận điểm |
|---|---|---|---:|---|
| **Báo cáo này** | 27/08/2026 | **TĂNG TỶ TRỌNG** *(khởi tạo)* | **16.000 đ (31/12/2026)** | Không nợ vay, tiền ròng 4.582 tỷ bằng 36,5% vốn hoá, giá 0,86 lần sổ sách, backlog 6.492 tỷ bắt đầu bàn giao quý 3; nhưng thu tiền mới giảm ba quý và lợi nhuận quý gần nhất một nửa là lãi tiền gửi |
| SHS | 12/08/2026 | Tăng tỷ trọng | 17.700 đ *(hạ 11,1% từ 19.900)* | Giá trị chờ bàn giao lớn nhưng tốc độ thu tiền chậm lại; hạ do bỏ giả định tăng giá bán hằng năm và nâng chi phí bán hàng từ 5% lên 10%; lợi nhuận cổ đông niên độ 2026/2027 ước 1.117 / 1.580 tỷ |
| HSC | 04/08/2026 | Tăng tỷ trọng *(đang xem xét lại)* | 20.000 đ *(đang xem xét lại)* | Kế hoạch đại hội cổ đông thận trọng trên nền so sánh thấp, thấp hơn dự báo HSC 53,4% doanh thu và 37,9% lợi nhuận; 6.116 tỷ người mua trả tiền trước củng cố triển vọng; dự phóng niên độ 2026-2027 doanh thu 10.731 tỷ, lợi nhuận thuần 3.220 tỷ |

**Đọc phổ:** cả hai bên phát hành trong cửa sổ 60 ngày đều ở nấc Tăng tỷ trọng — báo cáo này **cùng nấc nhưng thấp hơn cả hai về giá mục tiêu** (16.000 so 17.700 và 20.000). Báo cáo này đặt mục tiêu thấp hơn HSC 20%, và khoảng cách ấy nằm gần trọn ở dự phóng lợi nhuận: 1.220 tỷ so 3.220 tỷ. Đáng chú ý là **đường giá mục tiêu của phổ đã đi xuống liên tục suốt 2026** — 22.206 (VCBS 30/03) → 21.100 (ABS 17/04) → 19.900 (SHS 22/05) → 20.000 (HSC 24/05) → **17.700 (SHS 12/08)** — và con số duy nhất chưa hạ là con số HSC đã tự tuyên bố đang xem xét lại. Bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba ghi mức 3/5 ngày 14/08 không kèm giá mục tiêu, lần gần nhất có giá là 16.000 đồng ngày 26/05.

## IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

- **Điều kiện hạ về GIỮ — đây là điều kiện chính, có ngưỡng số và thời hạn.** Báo cáo tài chính quý 3/2026 (hạn công bố 30/10) là bài kiểm tra trực tiếp của toàn bộ luận điểm. **Nếu doanh thu quý 3 dưới 700 tỷ đồng** — tức đợt bàn giao New City II thấp tầng chưa thực sự diễn ra như tiến độ công trường tháng 8 mô tả — **hoặc số dư người mua trả tiền trước tại 30/09 giảm tuyệt đối so 6.492 tỷ mà doanh thu không tăng tương ứng**, nấc hạ về Giữ và mục tiêu cuối năm về vùng 13.500–14.000 (≈0,82 lần sổ sách). Điều kiện thứ hai bổ trợ: **đóng cửa dưới 11.900 đồng tính theo giá đã điều chỉnh sau 03/09** (tương đương 13.100 trước điều chỉnh — nền bứt phá phiên 24/08) trong hai phiên liên tiếp kèm khối lượng trên trung bình, xác nhận nhịp tăng năm phiên vừa qua là nhịp đón cổ phiếu thưởng thất bại.
- **Điều kiện nâng lên MUA — cần bằng chứng lợi nhuận, không phải bằng chứng giá.** Lợi nhuận cổ đông công ty mẹ quý 3/2026 **từ 200 tỷ đồng trở lên với doanh thu bất động sản chiếm trên 60% tổng doanh thu** (tức lợi nhuận đến từ bàn giao chứ không từ lãi tiền gửi), **hoặc** số dư người mua trả tiền trước tăng trở lại trên 800 tỷ trong một quý sau khi mở bán HH1–HH2. Khi đó dự phóng niên độ tiến về vùng 1.500–1.700 tỷ và mục tiêu cuối năm lên 18.000–19.000 trước pha loãng.
- **Rủi ro tập trung địa lý và rủi ro chôn vốn quỹ đất.** Toàn bộ danh mục nằm tại Hải Phòng, nên độ nhạy với thanh khoản thị trường địa phương và lãi suất vay mua nhà cao hơn hẳn một danh mục phân tán — đây là rủi ro SHS nêu đích danh cùng với "giá bán tại Hải Phòng và Thủy Nguyên suy yếu". Song song, **I.14 đã hút khoảng 1.322 tỷ vốn mà chưa tạo một đồng doanh thu** và chưa đủ dữ liệu để đưa vào định giá tài sản ròng; **150 Tô Hiệu (tổng vốn gần 3.180 tỷ, 40 tầng nổi, khoảng 998 căn hộ)** đã hoàn tất giải phóng mặt bằng 15/04/2026 *(Tin tức 25/08)* nhưng vẫn chờ giao đất, nghĩa vụ tài chính và giấy phép xây dựng, và mô hình chỉ ghi nhận từ niên độ 2028. Nếu dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm trên 1.000 tỷ thêm hai quý, lớp đệm tiền ròng 4.582 tỷ — trụ chính của khuyến nghị — mỏng đi khoảng một nửa và mọi mốc mục tiêu hạ 8–10%.
- **Rủi ro pha loãng và rủi ro thị trường.** 91,2 triệu cổ phiếu thưởng về tài khoản trong quý 4 là nguồn cung không kèm một đồng vốn mới; cổ đông lớn nắm 39,2% và tỷ lệ tự do chuyển nhượng 53,4% *(HSC 04/08)*. Ở lớp thị trường, nếu chỉ số đóng dưới **1.640 điểm** (giảm 10% so hiện tại — mức kiểm định căng của báo cáo này), mã có hệ số biến động cao sẽ co nhanh hơn chỉ số, đưa mục tiêu cuối năm về 13.000–14.000 dù bảng cân đối không đổi.

## V. Dữ liệu nền

- **Kết quả kinh doanh quý đơn lẻ (đến quý 2/2026 — tỷ đồng; niên độ tài chính 01/04–31/03 nên quý 2 dương lịch là quý 1 niên độ 2026):** doanh thu **450,9** (+15,5% cùng kỳ) · lợi nhuận gộp 140,3 (biên 31,1%) · lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh 199,3 · lợi nhuận trước thuế **201,0** · lợi nhuận sau thuế 163,8 · lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **125,4** (quý 2/25: 37,9). Quý 1/2026: doanh thu 394,1 (−54,1%) · lợi nhuận trước thuế 138,4 · lợi nhuận cổ đông 80,5. Niên độ vừa kết thúc 31/03/2026 (bốn quý từ quý 2/2025): doanh thu **1.447,4** · lợi nhuận sau thuế 259,1 · lợi nhuận cổ đông **211,0**; niên độ trước đó: doanh thu **4.667,0** · lợi nhuận cổ đông 855,0 — tức mức nền so sánh của năm nay thấp hơn 69% *(Dữ liệu tài chính cơ bản)*.
- **Định giá & sinh lời (quý 2/2026, chỉ số bốn quý gần nhất):** thu nhập trên cổ phiếu **327 đồng** · giá trị sổ sách **15.929 đồng/cp** · ROE 2,0% · ROA 1,0% · biên gộp 25% · biên sau thuế 24% · nợ phải trả trên vốn chủ 0,53 lần · **tiền ròng 4.582 tỷ, tức 5.024 đồng/cp**. Tại giá tham chiếu của báo cáo: **P/B khoảng 0,86 lần**; P/E bốn quý gần nhất cao vô nghĩa vì nền lợi nhuận đang ở đáy chu kỳ — thước đo dùng được là **P/B và P/E dự phóng niên độ 2026-2027 khoảng 10,3 lần** theo §VI. Tổng tài sản 22.278 tỷ · vốn chủ 14.529 tỷ · tồn kho 13.681 tỷ · vay ngắn và dài hạn **bằng 0**. **912.109.224 cổ phiếu lưu hành**, thành 1.003,3 triệu sau 03/09; sàn HOSE; sở hữu nước ngoài khoảng 9,5%, room còn 373,8 triệu cổ phiếu; cổ đông lớn nắm 39,2%.
- **Giá & khối lượng:** đường đi 2026: 18.300 (mốc neo 31/12/2025) → 17.400 (31/03) → **14.550 (30/06)** → 11.000 đáy ngày 27/07 → 12.300 (04/08, ngày HSC phát hành) → 12.200 (12/08, ngày SHS phát hành) → **11.600 (20/08)** → 12.400 (21/08, +6,90%) → 13.250 (24/08, +6,85%) → 13.550 (26/08, +2,65%) → **13.750 (27/08, +1,48%)**. Biên lệch mốc neo **−24,86%**; từ đáy 27/07 **+25,0%**; từ 20/08 **+18,5%**. Hệ số khối lượng: 2,66 lần (24/08), 1,52 lần (26/08), 1,48 lần (27/08). Giá trị giao dịch phiên 27/08 đạt 115,4 tỷ so bình quân ba tháng khoảng 63,0 tỷ. Khối ngoại: bán ròng gần như liên tục 03–20/08 (cộng dồn −45,8 tỷ), đảo chiều mua ròng **+35,4 (21/08), +42,8 (24/08), +16,0 (25/08), +19,3 (26/08) và +11,7 tỷ (27/08)** — tổng ≈ **+125 tỷ**, room giảm 8,1 triệu cổ phiếu.
- **Trigger kích hoạt:** **MG** (hai báo cáo trong cửa sổ 60 ngày: HSC 04/08 và SHS 12/08, cùng nấc Tăng tỷ trọng) · **BD** (+6,90% ngày 21/08 và +6,85% ngày 24/08, cả hai gần biên trần; +2,65% ngày 26/08) · **KL** (2,66 lần ngày 24/08; 1,48–1,52 lần hai phiên gần nhất) · **NG** (mã dẫn dắt cụm bất động sản dân cư phiên 26/08 theo bản dự phóng chỉ số) · **SK** (ngày giao dịch không hưởng quyền cổ phiếu thưởng 10% là 03/09/2026; giao đất lô I.14 ngày 23/07; tiến độ dự án 150 Tô Hiệu 3.180 tỷ công bố 25/08) · **TT⁴** (bốn bản tin trong tháng 8: kết quả quý 11/08, tăng vốn 14/08, dự án 150 Tô Hiệu 25/08, thị trường 26/08) · **PT⁺** (trung bình động hội tụ phân kỳ chuyển nấc nâng tỷ trọng ngày 21/08 và giữ nấc ấy ngày 24/08). **NEO −24,86%** ghi tham chiếu vì mã ngoài ba mươi mã vốn hoá lớn nhất. **NB không kích hoạt** — không có dòng giao dịch nội bộ nào trong dữ liệu.

## VI. Dự phóng 4 quý tới

<!-- forecast-table:start -->

| Chỉ tiêu | Q3F/2026 | Q4F/2026 | Q1F/2027 | Q2F/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Doanh thu | 1.090 | 1.780 | 2.080 | 1.100 |
| LN gộp | 414 | 748 | 894 | 429 |
| LN thuần HĐKD | 373 | 624 | 739 | 387 |
| LNTT | 378 | 629 | 744 | 392 |
| LN cổ đông cty mẹ | 236 | 392 | 464 | 245 |

<!-- forecast-table:end -->

**Căn cứ phân bổ.** Vì niên độ tài chính chạy từ 01/04 đến 31/03, ba cột đầu chính là ba quý còn lại của **niên độ 2026-2027**, cộng với quý 2/2026 đã công bố sẽ thành cả niên độ. Báo cáo này dự **doanh thu niên độ 5.400 tỷ và lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 1.220 tỷ** — cao hơn dự phóng SHS 9% (1.117 tỷ), bằng **61% kế hoạch 2.000 tỷ của doanh nghiệp** và **38% dự báo 3.220 tỷ của HSC**. Vị trí này là có chủ ý: cộng thêm phần bàn giao New City II thấp tầng mà tiến độ công trường tháng 8 đã xác nhận (SHS chưa cộng đủ vì giả định giá bán đi ngang), nhưng **không theo kế hoạch của doanh nghiệp** vì tốc độ thu tiền mới đã giảm ba quý liên tiếp và quý đầu niên độ mới đạt 6,3% kế hoạch lợi nhuận. Sau khi trừ quý đã công bố (doanh thu 450,9 · lợi nhuận cổ đông 125,4), phần dư **4.949 tỷ doanh thu và 1.095 tỷ lợi nhuận cổ đông** được chia **22 / 36 / 42** cho ba quý, **không chia đều**, bám mùa vụ hai niên độ gần nhất — quý 4 dương lịch và quý 1 dương lịch luôn là hai quý bàn giao lớn nhất (quý 1/2024 đạt 1.619 tỷ doanh thu, quý 4/2024 đạt 1.561 tỷ, so quý 2/2024 chỉ 828 tỷ) — và bám lịch bàn giao: New City II thấp tầng bắt đầu từ quý 3, chạy hết công suất quý 4 và quý 1, HH1–HH2 mở bán quý 3 nhưng chỉ ghi nhận doanh thu từ niên độ sau. Biên gộp nâng dần **38% → 42% → 43%** khi tỷ trọng bất động sản (biên khoảng 46%) lấn át mảng ô tô biên thấp; chi phí bán hàng và quản lý giữ **12% doanh thu** theo đúng giả định chi phí bán hàng 10% mà SHS vừa nâng; **lãi tiền gửi giữ 90–95 tỷ mỗi quý** trên số dư tiền đang giảm dần; thuế suất hiệu dụng 20% và **tỷ lệ về cổ đông thiểu số 22%** như quý vừa rồi vì New City II có đối tác. Cột Q2F/2027 là quý đầu niên độ 2027-2028 nên được đặt thấp theo mùa vụ, đã tính phần doanh thu mới từ H2 Commerce. **Phần chưa cộng vào bảng (giá trị quyền chọn):** (a) toàn bộ dự án I.14 Bắc Sông Cấm — chưa có thiết kế và tổng mức đầu tư, không đủ dữ liệu định giá; (b) 150 Tô Hiệu — mô hình chỉ ghi nhận từ niên độ 2028; (c) kịch bản kế hoạch doanh nghiệp thành hiện thực (2.000 tỷ) sẽ cộng thêm khoảng 780 tỷ lợi nhuận và đưa mục tiêu cuối năm lên vùng 19.000–20.000, nhưng đó là điều kiện nâng nấc ở §IV chứ không phải kịch bản nền.

## VII. Nguồn

- **Báo cáo phân tích bên ngoài trong cửa sổ 60 ngày: 2 bản, đọc toàn văn.** SHS ngày 12/08/2026 theo dòng dữ liệu (bản in ghi ngày phát hành 08/08/2026, giá tham chiếu 07/08/2026 là 11.700 đồng) — "Giá trị chờ bàn giao lớn, nhưng tốc độ thu tiền chậm lại": Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 17.700 đồng hạ 11,1% từ 19.900; bóc tách doanh thu quý theo mảng; bảng cân đối 30/06 so 31/03; bảng biến động bất động sản dở dang theo từng dự án; bảng tiến độ công trường tháng 08/2026; hồ sơ HH1–HH4, 150 Tô Hiệu và I.14; dự phóng doanh thu bất động sản 4.920 / 7.288 / 7.509 tỷ và lợi nhuận cổ đông 1.117 / 1.580 / 1.602 tỷ cho ba niên độ; bốn nhóm rủi ro. HSC ngày 04/08/2026 — "Đại hội cổ đông: Kế hoạch thận trọng trên mức nền so sánh thấp": Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 20.000 đồng, **cả khuyến nghị lẫn giá mục tiêu đang được xem xét lại**; kế hoạch niên độ 2026-2027 của doanh nghiệp và mức chênh so dự báo HSC; cập nhật ba dự án và tiến độ giải ngân 626 trên 2.005 tỷ từ đợt phát hành tháng 9/2025; phương án cổ phiếu thưởng 10% và tỷ lệ chi trả cổ tức 10%; bảng báo cáo kết quả, cân đối, lưu chuyển tiền tệ và chỉ số cho năm niên độ 03-25A đến 03-29F.
- Đường giá mục tiêu lịch sử của phổ để đối chiếu mức hạ: VCBS 30/03/2026 (22.206), ABS 17/04/2026 (21.100), SHS 22/05/2026 (19.900), HSC 24/05/2026 (20.000) — chỉ lấy giá mục tiêu và ngày phát hành, không dùng nội dung phân tích.
- Tin tức 11/08 (kết quả quý 1 niên độ 2026: doanh thu 451 tỷ +15,5%, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 164 tỷ), 14/08 (chuẩn bị tăng vốn lên hơn 10.000 tỷ đồng), 25/08 (dự án 150 Tô Hiệu — 40 tầng nổi, 3 tầng hầm, tổng vốn gần 3.180 tỷ đồng, có diễn biến mới), 26/08 (chỉ số vượt 1.820 điểm, sắc xanh lan rộng ở nhóm ngân hàng và bất động sản). Không có bản tin nào về mã trong ngày 27/08 tính đến thời điểm soạn.
- Bản tin thị trường ngày 26/08 (ngày giao dịch không hưởng quyền nhận cổ phiếu thưởng tỷ lệ 10% là 03/09/2026).
- Bản dự phóng chỉ số 26/08/2026 — các mục đã đọc: mục danh sách báo cáo cần soạn, mục dự phóng theo tầm nhìn (cam kết cuối năm 1.836; cuối quý 3 1.838; ngày hiệu lực nâng hạng 21/09 ở 1.853 với độ tin cậy 68%; mốc 19/03/2027 ở 1.882) và mục cụm bất động sản dân cư (mã dẫn dắt cụm phiên 26/08 với mức tăng 2,65%, mua ròng 19,3 tỷ, hệ số khối lượng 1,52 lần, trạng thái kỹ thuật nâng tỷ trọng).
- Dữ liệu tài chính cơ bản (báo cáo tài chính đến quý 2/2026, hai mươi sáu quý: kết quả kinh doanh, cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệ, chỉ số định giá); dữ liệu giá và khối lượng đến hết phiên 27/08/2026; dòng vốn ngoại theo phiên đến 26/08 và số liệu trong phiên 27/08; tín hiệu kỹ thuật trung bình động hội tụ phân kỳ đến 24/08; hồ sơ doanh nghiệp và số cổ phiếu lưu hành 912.109.224; bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba (mức 3/5 ngày 14/08 không kèm giá mục tiêu; mức mua với giá 16.000 đồng ngày 26/05).
- **Báo cáo trước của đơn vị: KHÔNG có** — đây là báo cáo khởi tạo theo dõi, mã chưa từng xuất hiện trong danh sách báo cáo cấp mã của bất kỳ bản dự phóng chỉ số nào.