# NVL — GIẢM TỶ TRỌNG (giữ từ 19/06): cú nảy +5,28% vùng đáy chưa đảo chiều — biểu quyết phát hành >1,7 tỷ cổ phiếu chốt trước 29/06 vẫn treo

## I. Khuyến nghị

**Khuyến nghị: GIẢM TỶ TRỌNG** — giữ nguyên so báo cáo 19/06 (mục tiêu cuối năm 12.500 → nâng nhẹ 12.700 đ). Phiên 24/06 NVL bật **+5,28% lên 12.950 đ trên khối lượng 27,15 triệu CP (~1,92x TB 10 phiên), GTGD 339 tỷ, khối ngoại mua ròng +34 tỷ** — điểm xanh lẻ ngược dòng nhóm bất động sản phần lớn đỏ. Nhưng đây là **cú nảy đầu cơ vùng đáy** với biên độ phiên rất rộng (11.800–13.000): giá gần như đi ngang so bản 19/06 (12.900) và **chưa đảo chiều** luận điểm đòn bẩy cao + overhang pha loãng. Biến cố then chốt vẫn treo: NVL đang lấy ý kiến cổ đông về **phát hành tối đa ~1.712 triệu cổ phiếu (pha loãng ~71%), biểu quyết hoàn tất trước 29/06** — bảng độ nhạy của VCI cho thấy pha loãng đầy đủ kéo giá hợp lý từ 18.600 về **14.700 đ**, giá quyền mua tối thiểu chỉ ~10.600. Giữ underweight tới khi rõ kết quả biểu quyết + số liệu hấp thụ thực tế Aqua City.

| Mốc | 30/06/2026 | 30/09/2026 | 31/12/2026 | 31/03/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Giá mục tiêu (đồng) | 12.500 | 13.000 | 12.700 | 13.500 |
| So giá hiện tại | −3,5% | +0,4% | −1,9% | +4,2% |

Đường mục tiêu bám khung chỉ số bản 24/06 (1.878,02 → 1.882 cuối T6 → ~1.935 cuối T9 → 1.885 cuối T12 → ~1.968 cuối T3/27) nhưng đặt NVL **dưới/quanh chỉ số** vì pha loãng nén giá trị mỗi cổ phần: 30/06 chịu áp lực binary của biểu quyết phát hành (cận giá quyền mua ~10.600); 30/09 có lực đỡ kỹ thuật từ dòng passive FTSE Effective 21/09 + bàn giao Aqua City; 31/12 phản ánh pha loãng đã thực hiện; 31/03/27 hồi nhẹ nếu Victoria Village/Aqua City có dữ liệu mở bán thực.

Giá đóng cửa **12,950 đồng** ngày 2026-06-24; biên độ 52 tuần 9,302 – 19,534 đồng (cao hơn đáy +39.2%, thấp hơn đỉnh -33.7%); khối lượng bình quân 30 phiên ~17 triệu cổ phiếu.

## II. Luận điểm chính

* **Thay đổi so báo cáo 19/06**: giữ GIẢM TỶ TRỌNG, nâng nhẹ mục tiêu cuối năm 12.500 → 12.700 chỉ để phản ánh **giá giữ vững** quanh 12.900–12.950 suốt qua công bố overhang (không thủng vùng đáy) và bật +5,28% kèm khối ngoại mua ròng — KHÔNG nâng bậc khuyến nghị vì biến cố pha loãng vẫn nguyên.
* **Cú nảy 24/06 là đầu cơ vùng đáy, chưa phải đảo chiều**: tăng +5,28% trên KL 1,92x với biên độ phiên cực rộng (11.800–13.000, ±~9% trong phiên) — đặc trưng dòng tiền ngắn hạn, không phải tích lũy bền. Tin phiên 24/06 (1 bản tin) cũng thuần kỹ thuật ("dòng tiền lớn âm thầm gom hàng tại vùng đáy").
* **Biến cố binary sắp đến — biểu quyết phát hành ~1.712 triệu cổ phiếu hoàn tất trước 29/06**: quyền mua 800,7 triệu + riêng lẻ 800 triệu + ESOP 111,7 triệu (~+71% lượng lưu hành). Bảng độ nhạy VCI: pha loãng đầy đủ → giá hợp lý 18.600 → 16.200 → 14.900 → **14.700**; giá quyền mua tối thiểu ~10.600. Đây là lý do giữ underweight bất chấp cú nảy.
* **Lợi nhuận cốt lõi vẫn yếu, phụ thuộc khoản bất thường**: Q1/26 LNST cổ đông CTM **901 tỷ** nhưng phần lớn nhờ bán quỹ đất (doanh thu 3.587 tỷ, trong đó ~2.400 tỷ là chuyển nhượng đất); bàn giao cốt lõi mỏng. Bốn quý 2025 LN cổ đông CTM: **−443 / −161 / −878 / +3.226** (Q4 nhờ hoàn nhập dự phòng) — phục hồi chưa bền.
* **Định giá rẻ nhưng phản ánh đúng rủi ro**: P/B **0,53x** (Q1/26, thấp nhất nhóm BĐS dân cư), P/E 10,24x, ROE 5,16% — nhưng đòn bẩy D/E 3,23x + pha loãng ~71% + tiến độ pháp lý/mở bán chưa kiểm chứng khiến mức chiết khấu sâu là hợp lý, không phải định giá sai.

## III. So sánh khuyến nghị

| Đơn vị | Ngày | Khuyến nghị | Giá mục tiêu |
|---|---|---|---|
| VCI | 19/06/2026 | MUA | 18.600 đ |
| HSC | 02/06/2026 | Tăng tỷ trọng | 18.000 đ |
| **Báo cáo này** | 24/06/2026 | **GIẢM TỶ TRỌNG** | **12.700 đ** (31/12/2026) |
| Báo cáo này (bản trước) | 19/06/2026 | GIẢM TỶ TRỌNG | 12.500 đ |

Cả VCI và HSC định giá quanh 18.000–18.600 trên RNAV với số cổ phiếu hiện hữu — **chưa phản ánh đợt phát hành đang biểu quyết**; chính VCI ước giá pha loãng đầy đủ về 14.700. Không có báo cáo broker mới kể từ 19/06. Báo cáo này đứng thấp hơn vì gán trọng số cho rủi ro pha loãng + chiết khấu thực thi cho tiến độ mở bán/pháp lý chưa kiểm chứng.

## IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

* **Biểu quyết phát hành (trước 29/06) là rủi ro binary chính**: nếu chốt quy mô lớn + giá phát hành thấp (~10.600) và đăng ký mua hết → giá hợp lý pha loãng về ~14.700 hoặc thấp hơn; **đóng cửa thủng 11.800 (đáy phiên 24/06) với khối lượng tăng** → cân nhắc hạ tiếp.
* **Điều kiện NÂNG lại GIỮ**: biểu quyết cho quy mô/giá ôn hòa (vd chỉ quyền mua giá sát thị trường) **và** Aqua City công bố số liệu mở bán/hấp thụ thực 2H26; hoặc **đóng cửa bền trên 13.500 nhiều phiên** trên khối lượng.
* **Rủi ro tăng giá ngắn hạn**: dòng tiền đầu cơ + 2 broker MUA/Tăng tỷ trọng (18.000–18.600) + dòng passive FTSE Effective 21/09 có thể kéo giá; **đóng cửa bền vững trên 14.500** (cận giá mục tiêu pha loãng VCI) → xét lại lên GIỮ.
* **Vĩ mô / beta cao**: NVL beta cao — nếu VN-Index lùi kiểm định vùng **1.858–1.870** (hỗ trợ gần, cảnh báo bản 24/06), nhóm BĐS đòn bẩy cao chịu áp lực mạnh nhất.

## V. Dữ liệu nền

* **KQKD Q1/2026 (đơn quý)**: doanh thu 3.587 tỷ (+101,7% YoY); LN gộp 1.889; LN HĐKD 1.476; LNST cổ đông CTM 901 — phần lớn nhờ bán quỹ đất, không bền. Bốn quý 2025 LN cổ đông CTM: −443 / −161 / −878 / +3.226 (Q4 nhờ hoàn nhập dự phòng).
* **Định giá (Q1/2026)**: P/E trượt 10,24x; P/B 0,53x; ROE 5,16%; EPS 4 quý 1.286 đ; BVPS 24.910 đ; nợ/CSH (D/E) 3,23x (Dữ liệu tài chính cơ bản). Forward (VCI): P/E 2026F 21,5x; nợ vay ròng/CSH 115%.
* **Giá & khối lượng**: 24/06 đóng cửa 12.950 (+5,28% so 23/06), biên độ rộng 11.800–13.000; khối lượng 27,15 triệu CP (~1,92x TB 10 phiên), GTGD 339 tỷ; khối ngoại mua ròng +34 tỷ; biên +4,28% so mốc neo 31/12/2025; gần như đi ngang so bản 19/06 (12.900).
* **Trigger kích hoạt**: BD (+5,28% ≥ 4%) · KL (1,92x — đột biến) · SK (kế hoạch phát hành >1,7 tỷ cổ phiếu lấy ý kiến cổ đông, hoàn tất biểu quyết trước 29/06).

## VI. Nguồn

* Báo cáo bên ngoài (KHÔNG đọc lại — đã đọc toàn văn ở bản 19/06; không có báo cáo mới kể từ 19/06): **VCI 19/06/2026** — MUA, 18.600 đ (RNAV gộp 113.017 tỷ, chiết khấu 10%; bảng độ nhạy pha loãng Hình 7: 18.600→16.200→14.900→14.700; LNST sau CĐTS 2026F 1.486 tỷ −15% YoY). **HSC 02/06/2026** — Tăng tỷ trọng, 18.000 đ (RNAV/cp 30.688, chiết khấu 40%; LNST 2026F 2.185 tỷ).
* Tin tức phiên 24/06 (1 bản tin Positive): dòng tiền lớn âm thầm gom hàng tại vùng đáy, NVL bật tăng mạnh.
* Dữ liệu tài chính cơ bản: KQKD đơn quý Q1/2024–Q1/2026; chỉ số định giá Q1/2026; giá & khối lượng đến hết 24/06/2026.
* Bản dự phóng chỉ số 24/06/2026: §2.A #1 (NVL, trigger BD·KL·SK, GIẢM TỶ TRỌNG giữ); §V.B.7 cụm Bất động sản (NVL 12.950 +5,28%, biên +4,28% so neo, KL 1,92x, khối ngoại +34 tỷ); khung VN-Index 1.878,02 → 1.882 (30/06) → ~1.935 (30/09) → 1.885 (31/12) → ~1.968 (31/03/2027).
* Báo cáo trước: 19/06/2026 (GIẢM TỶ TRỌNG, 12.500 đ).