# DXG — nâng lên TĂNG TỶ TRỌNG: nâng bậc trên dòng tiền và kỷ luật vốn, không trên nền lợi nhuận

**Đây là bản nâng bậc trên dòng vốn, không phải bản nâng dự phóng.** Báo cáo ngày 06/08/2026 hạ về **GIỮ** với mục tiêu cuối năm **12.200 đồng** vì quý 2/2026 xoá sạch biên lợi nhuận hoạt động. Nền lợi nhuận đó **chưa thay đổi một chữ số nào** — bảng dự phóng §VI dưới đây giữ nguyên. Cái thay đổi là ba lớp bằng chứng thị trường cùng chiều trong đúng một phiên, cộng một quyết định kỷ luật vốn có thật. Doanh nghiệp đã đổi tên thành CTCP Bluemarq Group từ tháng 5/2026, mã chứng khoán giữ nguyên.

## I. Khuyến nghị

**Khuyến nghị: TĂNG TỶ TRỌNG** — nâng một nấc từ GIỮ (06/08/2026); mục tiêu cuối 2026 nâng từ 12.200 lên **13.200 đồng**. Ba lý do. Thứ nhất, **giá, khối lượng và dòng vốn ngoại cùng chiều trong phiên nghịch nhịp mạnh nhất thị trường**: trong phiên chỉ số mất 2,07% xuống 1.729,08 điểm và chỉ 35 trên 197 mã theo dõi tăng, DXG **tăng 5,99% lên 11.500 đồng — mức tăng lớn nhất danh mục 200 mã** — trên khối lượng **27,72 triệu cổ phiếu, gấp 3,22 lần trung bình mười phiên**, giá trị **311,7 tỷ đồng, lớn nhất cụm bất động sản dân cư**, kèm khối ngoại **mua ròng 1,29 triệu cổ phiếu (~14,9 tỷ đồng)**. Thứ hai, **chất xúc tác là kỷ luật vốn chứ không phải tin đẩy giá**: dừng đầu tư dự án Khu đô thị mới Mái Dầm (Cần Thơ) quy mô **96,8 ha, vốn dự kiến 4.360 tỷ đồng** — quyết định thứ ba cùng loại trong mười ngày, đúng lúc nợ xấu bất động sản toàn hệ thống tăng 10,5%. Thứ ba, **mức nâng mục tiêu 1.000 đồng đến từ việc bỏ phần chiết khấu thanh khoản đã áp ở bản 06/08, không từ nâng dự phóng lợi nhuận** — thanh khoản 311,7 tỷ một phiên đã tự bác bỏ giả định chiết khấu đó. **Chưa nâng lên MUA** vì nền lợi nhuận 2026 còn nguyên vấn đề: quý 2 chỉ tạo 9,1 tỷ lợi nhuận hoạt động và hệ số giá trên lợi nhuận 83,5 lần; điểm rơi tái định giá vẫn ở 2027. Mức độ tin cậy: trung bình (~58%).

| Mốc | 30/06/2026 | 30/09/2026 | 31/12/2026 | 31/03/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Giá mục tiêu (đồng) | 13.800 | 12.300 | **13.200** | 14.500 |
| Mục tiêu cũ (06/08) | 13.800 | 11.500 | 12.200 | 13.500 |
| So giá hiện tại | — (mốc đã qua, thực tế 12.650) | +7,0% | +14,8% | +26,1% |
| Bội số giá trên sổ sách hợp nhất ngụ ý | — | 0,74x | 0,79x | 0,87x |

Giá đóng cửa **11,500 đồng** ngày 2026-08-14; biên độ 52 tuần 9,760 – 21,491 đồng (cao hơn đáy +17.8%, thấp hơn đỉnh -46.5%); khối lượng bình quân 30 phiên ~10 triệu cổ phiếu.

## II. Luận điểm chính

- **Cái đã thay đổi — dòng tiền, không phải lợi nhuận.** Phiên 14/08 là lần đầu trong nhịp này ba lớp bằng chứng cùng xác nhận: giá **+5,99%** (dẫn đầu toàn danh mục), khối lượng **27,72 triệu cổ phiếu = 3,22 lần trung bình mười phiên** — mức cao nhất hơn hai tháng, và khối ngoại **mua ròng 1,29 triệu cổ phiếu** (mua 2,65 triệu / bán 1,35 triệu). Đây chính là điều kiện nâng bậc mà bản 06/08 đặt ra: "đóng cửa trên 12.000 đồng hai phiên liên tiếp với khối lượng vượt 1,5 lần trung bình". Điều kiện khối lượng đã thoả gấp đôi; **điều kiện giá thì chưa** — 11.500 vẫn dưới 12.000 — nên bản này nâng **một nấc** thay vì hai, và đặt lại ngưỡng kiểm chứng ở §IV.
- **Chất xúc tác là chuỗi thoái vốn khỏi thị trường thứ cấp, không phải một tin đơn lẻ.** Ngày 13/08 công bố nghị quyết **chấm dứt hoạt động đầu tư dự án Khu đô thị mới Mái Dầm (Hậu Giang cũ, nay thuộc TP. Cần Thơ), quy mô 96,8 ha, vốn dự kiến 4.360 tỷ đồng**, lý do "không còn phù hợp chiến lược phát triển mới" — nối tiếp việc dừng hai khu đô thị tại Cần Thơ và Phú Thọ ngày 05/08. Bối cảnh ngành khiến quyết định này có giá trị thật: **nợ xấu bất động sản toàn hệ thống tăng 10,5% từ đầu năm** trên dư nợ 5,14 triệu tỷ đồng chiếm 25,5% tổng dư nợ, Ngân hàng Nhà nước đang siết giám sát an toàn. Rút vốn khỏi đất nền tỉnh xa để dồn về danh mục TP.HCM là đúng chiều thị trường đang thưởng — và trùng với chính lý do HSC hạ 21% dự phóng 2027 (tâm lý phân khúc đất nền tỉnh còn yếu).
- **Nền lợi nhuận chưa cải thiện — đây là lý do dừng ở TĂNG TỶ TRỌNG.** Quý 2/2026: doanh thu **787,6 tỷ (+7,3% svck)**, lợi nhuận gộp **362,5 tỷ (biên 46,0%)**, nhưng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ **9,1 tỷ** so với 227,1 tỷ cùng kỳ. Nửa đầu năm: doanh thu 2.140,2 tỷ, lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **91,0 tỷ (−29,9% svck)** — mới 38% mức 239 tỷ mà đồng thuận môi giới đặt cho cả năm. Nửa cuối năm phải tạo thêm **~150 tỷ** để chạm mốc đó.
- **Chiết khấu định giá là phần thật của luận điểm, nhưng mỏng hơn con số đầu tiên.** Hệ số giá trên giá trị sổ sách **0,76 lần** tính trên giá trị sổ sách hợp nhất 16.650 đồng/cp — trong đó lợi ích cổ đông thiểu số chiếm phần lớn; theo dự phóng HSC, giá trị sổ sách phần cổ đông công ty mẹ 2026 chỉ **12.996 đồng/cp**, đưa bội số thực về **~0,88 lần**. Bù lại, HSC đo cổ phiếu đang giao dịch **chiết khấu 54,1% so giá trị tài sản ròng, so bình quân ba năm 44,9%** — khoảng cách 9 điểm phần trăm này là dư địa thật, và là căn cứ để bỏ chiết khấu thanh khoản. Biên lệch so mốc neo 31/12/2025 (15.000 đồng) vẫn **−23,33%**.
- **Cả ba bên phân tích đều đặt điểm rơi ở 2027, và không bên nào đã cập nhật sau quý 2.** HSC (19/06) dự phóng lợi nhuận thuần 2026 **237 tỷ** rồi bật lên **1.777 tỷ năm 2027** và 2.640 tỷ năm 2028, tốc độ tăng kép ba năm **125,3%**; VCI (16/06) dự phóng **239 tỷ (2026F) → 1.882 tỷ (2027F, +687%)**, với The Privé đóng góp ~81% doanh số bán hàng 2026–27 và Gem Sky World mở bán lại 2027; VFS (12/06) dự phóng lợi nhuận sau thuế 796,1 tỷ (2026) → 1.307 tỷ (2027). **Cả ba đều phát hành trước kỳ công bố quý 2** — phổ mục tiêu 17.000–24.100 đồng vì thế vẫn là mốc trần chưa được kiểm định lại, không phải mốc để bám theo.

## III. So sánh khuyến nghị

| Đơn vị | Ngày | Khuyến nghị | Giá mục tiêu (đồng) |
|---|---|---|---:|
| Báo cáo này | 14/08/2026 | TĂNG TỶ TRỌNG (nâng từ GIỮ) | 13.200 (31/12/2026) |
| HSC | 19/06/2026 | Mua vào (nâng từ Tăng tỷ trọng) | 19.000 |
| VCI | 16/06/2026 | MUA (+32,8%) | 17.000 |
| VFS | 12/06/2026 | NẮM GIỮ | 24.100 |

Không có báo cáo phân tích mới nào cho mã này kể từ 19/06 — tức phiên bùng nổ 14/08 **không do một khuyến nghị tổ chức nào châm ngòi**. Ba mục tiêu trên đều dựng theo phương pháp giá trị tài sản ròng với điểm định giá đặt ở **giữa năm 2027**; báo cáo này đặt mục tiêu thấp hơn hẳn vì khung mục tiêu là **cuối từng quý** và phải chiết khấu cho hai quý còn lại của 2026 chưa có chất xúc tác lợi nhuận. VFS tiếp tục là nghịch lý đáng chú ý: định giá cao nhất (24.100) nhưng khuyến nghị thấp nhất — cùng một ý với báo cáo này ở dạng khác: giá trị nằm ở 2027, không ở năm nay.

## IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

- **Hạ ngay về GIỮ** nếu trong ba phiên tới giá **trả lại quá một nửa mức tăng phiên 14/08 — tức đóng cửa dưới 11.175 đồng — trên khối lượng vượt trung bình mười phiên**. Đây là điều kiện kiểm chứng đã công bố cùng lúc với quyết định nâng bậc, và nó là điều kiện ràng buộc chặt nhất của bản này.
- **Cung treo ngay trên đầu là rủi ro cụ thể, không phải rủi ro chung.** Cuối phiên 14/08 sổ lệnh còn **1,42 triệu cổ phiếu chào bán tại 11.550 đồng và 4,85 triệu cổ phiếu tại giá trần 11.600 đồng**, so với chỉ 175.900 cổ phiếu đặt mua tại 11.450. Muốn xác nhận mốc 12.300 của quý 3, giá phải hấp thụ hết lớp cung này — nếu không, phiên 14/08 chỉ là một nhịp đầu cơ ngắn.
- **Hạ xuống GIẢM TỶ TRỌNG** nếu (a) đóng cửa dưới **10.100 đồng** — đáy vùng tích luỹ 24–31/07, cũng là giá sàn phiên 14/08 — kèm khối lượng vượt trung bình, hoặc (b) lợi nhuận cổ đông công ty mẹ quý 3/2026 **dưới 40 tỷ đồng**, tức đường lợi nhuận cả năm 241 tỷ của báo cáo này mất khả thi. Khi đó mục tiêu 31/12 hạ về vùng 10.500.
- **Rủi ro ngành và tiến độ chưa gỡ.** Nợ xấu bất động sản tăng 10,5% khiến chuẩn cấp tín dụng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà siết lại, giữa mặt bằng lãi vay mua nhà 11–12% — chính sách hỗ trợ lãi suất 100% trong 24 tháng đang gánh nhịp bán hàng và bào biên. Tỷ lệ hấp thụ hai tòa mới của The Privé mới **hơn 60%** (giai đoạn 1: 100%). Nếu **sân bay Long Thành trượt mốc khai thác thương mại 01/12/2026** hoặc Gem Sky World lùi khỏi lịch mở bán lại 2027, toàn bộ đường lợi nhuận 2027 của cả ba bên (1.307–1.882 tỷ) phải viết lại và mục tiêu 31/03/2027 mất cơ sở.

## V. Dữ liệu nền

- **Kết quả quý 2/2026 (số đơn quý):** doanh thu **787,6 tỷ (+7,3% svck)**; lợi nhuận gộp **362,5 tỷ** (biên 46,0%); lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh **9,1 tỷ** (quý 2/2025: 227,1 tỷ); lợi nhuận trước thuế **52,7 tỷ**; lợi nhuận sau thuế hợp nhất **34,9 tỷ**; **lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 53,1 tỷ (−34,8% svck)**. Lũy kế nửa đầu năm: doanh thu **2.140,2 tỷ**, lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **91,0 tỷ (−29,9% svck)**.
- **Bảng cân đối và dòng tiền quý 2/2026:** tổng tài sản 39.769 tỷ; vốn chủ sở hữu hợp nhất 21.113 tỷ; nợ phải trả 18.656 tỷ (**0,88 lần** vốn chủ); tồn kho 15.985 tỷ; tiền 1.872 tỷ; dòng tiền kinh doanh **âm 1.079,6 tỷ**, dòng tiền tự do **âm 1.123,1 tỷ** — tiền cọc đang chảy vào xây dựng The Privé, chưa thành lợi nhuận trước 2027.
- **Định giá (quý 2/2026):** giá trên lợi nhuận **83,5 lần**; giá trên giá trị sổ sách **0,76 lần**; suất sinh lời vốn chủ **0,91%**; suất sinh lời tài sản 0,48%; lợi nhuận trên cổ phiếu bốn quý **152 đồng**; giá trị sổ sách hợp nhất **16.650 đồng/cp**.
- **Giá và dòng vốn phiên 14/08:** **+5,99%** lên 11.500 đồng — **mức tăng lớn nhất trong danh mục 200 mã theo dõi**, mở cửa tại tham chiếu 10.850 và chạm trần 11.600 trong phiên; khối lượng **27,72 triệu cp = 3,22 lần trung bình mười phiên** (2,58 lần trung bình hai mươi phiên), giá trị **311,7 tỷ đồng**, giá bình quân 11.244 đồng; khối ngoại mua 2,65 triệu / bán 1,35 triệu → **mua ròng 1,29 triệu cp (~14,9 tỷ đồng)**. Biên lệch so mốc neo 31/12/2025 (15.000 đồng): **−23,33%**.
- **Trigger kích hoạt:** **KL** (hệ số khối lượng 3,22 lần, cao nhất nhóm có thanh khoản thật) · **BD** (tăng 5,99% trong phiên chỉ số giảm 2,07%, độ rộng 35/197) · **SK** (nghị quyết chấm dứt đầu tư dự án Mái Dầm 96,8 ha / 4.360 tỷ, công bố 13/08). **KHÔNG kích hoạt:** MG (không báo cáo phân tích nào mang ngày 14/08) · NEO (biên lệch thu hẹp về −23,33% từ −27,0%) · TT · NB · NG.

## VI. Dự phóng 4 quý tới

<!-- forecast-table:start -->

| Chỉ tiêu | Q3F/2026 | Q4F/2026 | Q1F/2027 | Q2F/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Doanh thu | 950 | 1.400 | 1.100 | 1.500 |
| LN gộp | 445 | 670 | 520 | 730 |
| LN thuần HĐKD | 145 | 280 | 180 | 320 |
| LNTT | 155 | 290 | 190 | 335 |
| LN cổ đông cty mẹ | 45 | 105 | 60 | 115 |

<!-- forecast-table:end -->

**Căn cứ phân bổ — giữ nguyên so bản 06/08, và việc giữ nguyên là có chủ ý.** Báo cáo này dự phóng cả năm 2026 đạt **doanh thu 4.490 tỷ và lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 241 tỷ**; trừ nửa đầu năm đã công bố (2.140,2 tỷ và 91,0 tỷ), phần dư chia theo mùa vụ hai năm gần nhất — nửa cuối năm 2025 và 2024 đều dồn **58–61% doanh thu vào quý 4** (2025: 1.068,3 so 1.464,7 tỷ; 2024: 1.013,1 so 1.591,8 tỷ) — nên quý 3 giữ thấp và quý 4 gánh phần lớn. **Phiên 14/08 không tạo ra thông tin nào về lợi nhuận**, nên nâng bảng dự phóng theo một phiên giá sẽ là đúng loại lỗi mà bản 06/08 vừa phải sửa; mức nâng mục tiêu 1.000 đồng đến trọn vẹn từ việc bỏ chiết khấu thanh khoản. Mức lợi nhuận cả năm 241 tỷ nằm sát đồng thuận (HSC 237, VCI 239) nhưng đường đi thận trọng hơn ở tỷ suất vì chi phí bán hàng đã chứng minh tính dai dẳng trong quý 2. Hai quý đầu 2027 **chưa phản ánh The Privé** (bàn giao giai đoạn 1 từ quý 3/2027, cụm tháp 9–12 quý 1–2/2028) nên chỉ ghi nhận backlog Gem Sky World và mảng môi giới; phần lợi nhuận lớn của 2027 (báo cáo này ước 1.300–1.500 tỷ) rơi vào nửa cuối năm và **không nằm trong bảng trên**. Hai khoản option value để ngoài bảng: mở bán lại Gem Sky World theo tiến độ sân bay Long Thành, và mở bán Ngọc Khánh / Opal Luxury / Opal Cityview.

## VII. Nguồn

- Báo cáo bên ngoài đọc toàn văn: **HSC 19/06/2026** — "Kỳ vọng lợi nhuận bứt phá trong năm 2027; nâng k/n lên Mua vào", Mua vào (từ Tăng tỷ trọng), mục tiêu 19.000 đồng (từ 18.400, cơ sở định giá lùi về giữa 2027); hạ 12% và 21% dự phóng lợi nhuận thuần 2026–2027 xuống 237 tỷ và 1.777 tỷ, dự phóng lần đầu 2028 đạt 2.640 tỷ trên doanh thu 14.119 tỷ, tăng kép 2025–28 đạt 125,3%; chiết khấu giá trị tài sản ròng 54,1% so bình quân ba năm 44,9%; giá trị sổ sách phần công ty mẹ 2026F 12.996 đồng/cp; hấp thụ hai tòa mới The Privé hơn 60% so 100% giai đoạn 1. **VCI 16/06/2026** — MUA, mục tiêu 17.000 đồng (từ 16.400); dự phóng 2026F doanh thu 3.962 tỷ / lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 831 tỷ / lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 239 tỷ, 2027F 10.167 / 3.059 / 1.882 tỷ, 2028F 16.654 / 5.672 / 3.965 tỷ; doanh số bán hàng 11,7 nghìn tỷ (2026F) và 7,2 nghìn tỷ (2027F); The Privé 4,3 ha / ~3.200 căn / 12 tòa, ~50% đã bán, đóng góp ~81% doanh số 2026–27; Gem Sky World ~4.000 sản phẩm, ~60% đã bán, mở bán lại 2027F. **VFS 12/06/2026** — NẮM GIỮ, định giá 24.100 đồng theo giá trị tài sản ròng (giá trên sổ sách dự phóng 1,8 lần); dự phóng doanh thu 5.164,8 tỷ (2026) và 5.485,5 tỷ (2027), lợi nhuận sau thuế 796,1 tỷ và 1.307 tỷ; backlog hợp đồng đặt cọc phân phối 5.785,3 tỷ.
- Tin tức: 14/08 — cổ phiếu tăng cận trần, thanh khoản cao nhất hơn hai tháng trong phiên thị trường bán tháo (tích cực); 13/08 — nghị quyết chấm dứt đầu tư dự án Khu đô thị mới Mái Dầm 96,8 ha, vốn dự kiến 4.360 tỷ đồng, lý do không còn phù hợp chiến lược phát triển mới.
- Khuyến nghị lịch sử ngoài phổ môi giới (17/07): giữ mức theo dõi; The Privé 12 tháp / 3.175 căn đã đưa ra thị trường ~6 tháp; chính sách hỗ trợ lãi suất 100% trong 24 tháng và ân hạn gốc 60 tháng gánh nhịp bán hàng giữa mặt bằng lãi vay mua nhà 11–12%; điểm rơi hạch toán tập trung 2027–2029.
- Dữ liệu tài chính cơ bản: kết quả kinh doanh đơn quý đến quý 2/2026; bảng cân đối, dòng tiền và chỉ số định giá quý 2/2026; giá, khối lượng và sổ lệnh đến hết phiên 14/08/2026; mốc neo 31/12/2025 đóng cửa 15.000 đồng.
- Bản tin thị trường 14/08: chỉ số đóng cửa 1.729,08 (−2,07%), độ rộng danh mục theo dõi 35 tăng / 197 mã, khối ngoại bán ròng ~846,4 tỷ đồng nhưng 78% tập trung ở cụm Vingroup; cụm bất động sản dân cư là cụm duy nhất có độ rộng gần cân bằng (5 tăng / 8 giảm / 1 tham chiếu, trung bình −0,51%), dẫn đầu bởi mã này; nền ngành xấu đi ở tầng vĩ mô với nợ xấu bất động sản tăng 10,5% trên dư nợ 5,14 triệu tỷ chiếm 25,5% hệ thống.
- Bản dự phóng chỉ số 14/08/2026: cam kết 31/12 giữ 1.820 điểm, đỉnh năm 1.884 (06/11), σ 28%; đoạn tháng 8 dịch xuống 55 điểm và tháng 9 dịch xuống 45 điểm; mốc 31/08 hạ về 1.729, mốc ngày hiệu lực nâng hạng FTSE 21/09 hạ về 1.783; ba kịch bản 56/21/23. Chất xúc tác có ngày liên quan trực tiếp: sân bay Long Thành khai thác thương mại từ 01/12/2026.
- Báo cáo trước của chuỗi này: 06/08/2026 (GIỮ, 12.200 đồng cho mốc 31/12/2026); 16/06/2026 (TĂNG TỶ TRỌNG, 15.500 đồng).