# DIG — khởi tạo ở mức trung tính: cổ phiếu rẻ hơn sổ sách với tiền ròng lớn, nhưng chưa có bằng chứng lợi nhuận tự thân, và cấu trúc sở hữu vừa đổi hẳn sau đợt giải chấp tháng 7

## I. Khuyến nghị

**GIỮ — khởi tạo theo dõi, mục tiêu cuối 2026 12.300 đồng.** Bản dự phóng chỉ số 12/08 xếp mã vào cụm bất động sản với biên lệch mốc neo âm 34,63% và không kích hoạt dòng riêng; phần ngành của cùng bản ấy ghi mã ở nhóm tránh với lý do "nợ cao, cơ bản yếu". Báo cáo này khởi tạo vì **lý do thứ nhất đã không còn đúng sau quý 2/2026**: đợt chào bán 1.800 tỷ hoàn tất quý 4/2025, thương vụ Đại Phước 2.400 tỷ ghi nhận cùng quý, và **3.200 tỷ tiền đặt chỗ mua bất động sản nhận thêm trong quý 2/2026** đưa tiền và tiền gửi lên **5.575 tỷ so với nợ vay 1.322 tỷ** — tiền ròng khoảng 4.250 tỷ, gần **một nửa vốn hoá**, và giá đang ở **0,89 lần sổ sách** *(Dữ liệu tài chính cơ bản; Tin tức 31/07 · 01/08)*. Nhưng lý do thứ hai vẫn đúng: quý 2 doanh thu 613 tỷ chỉ cho **42 tỷ lợi nhuận gộp (biên 6,8%)**, thấp hơn chi phí hoạt động 53 tỷ — **lợi nhuận cốt lõi âm**, và toàn bộ 156 tỷ lợi nhuận trước thuế đến từ hoạt động tài chính và ngoài kinh doanh chính. Kế hoạch lợi nhuận 2026 (ước ~555 tỷ) chỉ đạt 24% sau sáu tháng và phần còn lại trông vào **hoàn tất chuyển nhượng phần còn lại các phân khu Đại Phước** mà HĐQT mới thông qua thủ tục ngày 03/08 *(Tin tức 02/08 · 03/08)*. Thêm một lớp chưa có tiền lệ: **nhóm Chủ tịch bị bán giải chấp 26,6 triệu cổ phiếu trong tháng 7, sở hữu còn 5,28%** — công ty không còn cổ đông chi phối. Mức độ tin cậy: **trung bình-thấp (~50%)** — tiền ròng và giá dưới sổ sách chặn chiều giảm; thương vụ chưa ghi nhận và lợi nhuận cốt lõi âm chặn chiều tăng.

| Mốc | 30/06/2026 | 30/09/2026 | 31/12/2026 | 31/03/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Giá mục tiêu (đồng) | 12.450 (đã qua — đóng cửa thực) | 12.000 | **12.300** | 12.600 |
| So giá hiện tại | — | +5,3% | +7,9% | +10,5% |

Giá đóng cửa **11,450 đồng** ngày 2026-08-27; biên độ 52 tuần 9,350 – 25,100 đồng (cao hơn đáy +22.5%, thấp hơn đỉnh -54.4%); khối lượng bình quân 30 phiên ~8 triệu cổ phiếu.

**Lưu ý kỹ thuật về cổ tức cổ phiếu:** ngày giao dịch không hưởng quyền nhận cổ tức cổ phiếu 6% là **08/09/2026** (47,78 triệu cổ phiếu mới, số lưu hành lên ~844 triệu); ba mốc còn lại rơi sau ngày này nên khi giá tham chiếu được điều chỉnh, các mốc chia cho 1,06: **12.000 → 11.320 · 12.300 → 11.600 · 12.600 → 11.890**. Đường mục tiêu đặt cạnh khung chỉ số của bản dự phóng hiện hành (1.853 ngày hiệu lực FTSE 21/09 → 1.838 cuối quý 3 → đỉnh năm 1.888 ngày 06/11 → **1.836 cam kết cuối năm**, tức gần đi ngang từ 1.821 ngày 26/08). Mốc 12.300 tương đương **0,96 lần sổ sách (12.783 đồng/cp; tỷ lệ này bất biến qua ngày chia cổ tức cổ phiếu vì giá và sổ sách mỗi cổ phiếu cùng chia 1,06 — sổ sách sau pha loãng ~12.060)** — báo cáo này định giá mã **xấp xỉ vốn chủ**, không trả thêm cho lợi nhuận vì suất sinh lời cốt lõi chưa chứng minh được, cũng không chiết khấu sâu hơn vì tiền ròng đã là thật. Mốc 30/09 thấp hơn mốc cuối năm vì cửa sổ quý 3 chỉ có chất xúc tác tâm lý (chốt quyền, nâng hạng) còn số liệu thương vụ sớm nhất cũng chỉ xuất hiện ở báo cáo quý 3 hạn 30/10.

## II. Luận điểm chính

- **Bảng cân đối đã đổi hẳn — đây là dữ kiện làm bản ngành 12/08 lạc hậu.** Cuối quý 2/2026: tiền 2.237 tỷ + đầu tư ngắn hạn 3.338 tỷ (chủ yếu tiền gửi có kỳ hạn hơn 3.140 tỷ) so vay ngắn hạn 696 và vay dài hạn 626 tỷ; vốn chủ **10.181 tỷ**, tăng từ 8.228 tỷ cuối quý 3/2025 nhờ đợt chào bán 1.800 tỷ và lợi nhuận hai quý cuối 2025; nợ vay trên vốn chủ **0,13 lần** so 0,48 lần cuối 2024 theo ABS *(Dữ liệu tài chính cơ bản; ABS 13/02/2025)*. Dòng tiền kinh doanh quý 2 **dương 3.043 tỷ** — quý dương lớn nhất kể từ 2024 — nhưng nguồn của nó là **3.200 tỷ tiền đặt chỗ**, tức tiền của người mua chưa thành doanh thu; nợ phải trả vì thế tăng lên 10.305 tỷ dù nợ vay giảm. Công ty cũng đã mua lại toàn bộ trái phiếu lưu hành trước tháng 01/2026 sau án phạt 175 triệu đồng vì dùng sai mục đích 520,5 tỷ tiền trái phiếu 2023 *(Tin tức 22–23/06)*.
- **Lợi nhuận cốt lõi chưa có — lợi nhuận đang là lợi nhuận của tiền và của thương vụ.** Quý 2/2026: doanh thu 613,2 tỷ (+125% cùng kỳ) nhưng biên gộp **6,8%** so 43% cùng kỳ; lợi nhuận gộp 42 − chi phí hoạt động 53 = **âm 11 tỷ** trước tài chính; lợi nhuận trước thuế 156 tỷ, cổ đông công ty mẹ **139,6 tỷ** — doanh thu tài chính đóng góp gần một nửa lợi nhuận quý *(Dữ liệu tài chính cơ bản; Tin tức 31/07)*. Quý 1/2026 lỗ 6,6 tỷ vì thiếu sản phẩm bàn giao *(Tin tức 04/05)*. Nhìn dài hơn: **bốn quý gần nhất lãi cổ đông 766 tỷ (P/E 11,9 lần) nhưng 633 tỷ trong đó là hai quý cuối 2025** với Lam Hạ (1.300 tỷ, lãi ~500 tỷ, quý 3) và Đại Phước (2.400 tỷ, lãi gộp 748 tỷ, quý 4) — hai lần chuyển nhượng dự án, không phải bán hàng *(bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba 15/09 · 18/12/2025)*. Loại phần ấy, sức sinh lời tự thân của mã tương đương ROE dưới 2% như các năm 2022–2024 (ABS: 1,9% · 1,6% · 1,4%). Đây là lý do báo cáo này không trả bội số trên sổ sách.
- **Cả năm 2026 phụ thuộc một thương vụ, và thương vụ ấy có dấu vết trong bảng cân đối.** Kế hoạch lợi nhuận sau thuế 2026 ước ~555 tỷ (suy từ mức hoàn thành 24% sau sáu tháng với 133,5 tỷ — *Tin tức 02/08*); sáu tháng còn thiếu ~420 tỷ trong khi doanh thu bàn giao thường lệ chỉ ở 150–300 tỷ mỗi quý. Ba dữ kiện xếp cạnh nhau: (i) 3.200 tỷ đặt chỗ nhận trong quý 2 — quy mô ngang thương vụ Đại Phước 2.400 tỷ cuối 2025 và vượt xa nhịp bán lẻ của mã; (ii) ngày 03/08 HĐQT thông qua hồ sơ, thủ tục để **hoàn thành chuyển nhượng một phần phân khu 8 và một phần phân khu 1, 2, 3 Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước** *(Tin tức 03/08)*; (iii) mùa vụ của mã dồn về quý 4 — 39% doanh thu 2024 và **63% doanh thu 2025** ghi ở quý cuối. Báo cáo này vì thế đặt phần lớn lợi nhuận 2026 vào quý 4 (§VI) nhưng gọi đúng tên nó: **một khoản chưa ký xong, chưa ghi nhận, và biên có thể thấp hơn 31% của đợt trước**.
- **Cấu trúc sở hữu vừa đổi hẳn — rủi ro quản trị và cơ hội đi cùng nhau.** Từ 07/07 đến 31/07 Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường, mẹ và Phó Chủ tịch Nguyễn Thị Thanh Huyền bị công ty chứng khoán bán giải chấp **26,6 triệu cổ phiếu** ở giá 10.050–12.300 đồng (Chủ tịch từ 5,09% xuống 3,41%); cơ cấu cổ đông lớn hiện chỉ còn nhóm này **5,28%**, phần "khác" 10,05%, nghĩa là **gần 85% cổ phiếu trôi nổi không có chủ sở hữu trên 1%** *(Giao dịch nội bộ; cơ cấu cổ đông lớn; Tin tức 28/07 · 01–02/08)*. Hệ quả hai chiều: nguồn cung giải chấp đã cạn (đợt cuối 31/07, giá đã tăng 19% từ đáy 9.690 ngày 27/07 đến 26/08), nhưng một doanh nghiệp 20.486 tỷ tài sản không còn cổ đông chi phối là cấu trúc dễ biến động — cả theo hướng có bên mua gom lẫn theo hướng ban điều hành không còn động lực gắn với giá cổ phiếu. Báo cáo này không gán xác suất cho kịch bản thâu tóm và không cộng nó vào mục tiêu.
- **Dòng tiền ba tuần gần nhất đã đổi chiều, nhưng chưa có khối lượng xác nhận ở vùng cao.** Tín hiệu kỹ thuật chuyển từ giảm tỷ trọng (27/07) sang mua tích luỹ (05/08) rồi **tăng tỷ trọng 21/08** — phiên +6,80% với hệ số khối lượng **1,77 lần** và khối ngoại mua ròng 14,9 tỷ; 24/08 +2,27% ở 1,69 lần; 25/08 1,37 lần; **26/08 +1,76% chỉ 0,88 lần** trong phiên chỉ số +1,67% *(Dữ liệu giá; dòng vốn ngoại; Bản tin thị trường 26/08)*. Khối ngoại mua ròng luỹ kế ~35 tỷ từ 10/08 nhưng chỉ nắm ~2,7% — không phải lực đẩy chính. Cổ tức cổ phiếu 6% chốt quyền 08/09 *(Tin tức 18–19/08)* là chất xúc tác tâm lý quen thuộc, không thêm vốn chủ.

## III. So sánh khuyến nghị

| Đơn vị | Ngày | Khuyến nghị | Giá mục tiêu | Luận điểm |
|---|---|---|---:|---|
| **Báo cáo này** | 27/08/2026 | **GIỮ** *(khởi tạo)* | **12.300 đ (31/12/2026)** | Tiền ròng ~4.250 tỷ, giá 0,89 lần sổ sách; lợi nhuận cốt lõi âm, cả năm phụ thuộc chuyển nhượng Đại Phước chưa ghi nhận; không còn cổ đông chi phối |
| ABS | 13/02/2025 | Cập nhật KQKD — không nêu khuyến nghị và giá mục tiêu | — (2025F: lợi nhuận cổ đông 135 tỷ, P/B 1,4 lần tại 18.300) | Dòng tiền kinh doanh âm nhiều năm, số dư bên liên quan lớn, pháp lý chậm; rủi ro chuyển giao Chủ tịch |

**Phổ so sánh trống.** Trong cửa sổ 60 ngày (từ 28/06/2026) **không đơn vị nào phát hành báo cáo về mã**; bản ABS nằm ngoài cửa sổ, được đọc toàn văn để lấy khung tài sản (tồn kho Đại Phước 2.143 · Nam Vĩnh Yên 2.043 · Vũng Tàu Center Point 1.041 · Hậu Giang 1.040 · Long Tân 872 tỷ; tạm ứng đền bù Long Tân 2.657 tỷ) và dự phóng 135 tỷ của nó đã bị thực tế 2025 (665 tỷ nhờ hai thương vụ) vượt gần năm lần — minh hoạ cho việc lợi nhuận của mã không dự phóng được từ bán hàng. Bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba dừng ở mức 4/5 (nắm giữ) ngày 18/12/2025, không giá mục tiêu; lần khuyến nghị mua gần nhất 08/08/2025 tại 20.900 đồng — cao hơn giá hiện tại 83%.

## IV. Rủi ro & điều kiện đảo chiều

- **Điều kiện nâng lên TĂNG TỶ TRỌNG — cần một trong hai, đều kiểm chứng được:** (i) công ty công bố hoàn tất chuyển nhượng phần còn lại Đại Phước với giá trị ghi nhận **từ 2.000 tỷ đồng** (khi đó lợi nhuận cổ đông 2026 tiến về 550–650 tỷ và mục tiêu về vùng 13.500–14.000 trước pha loãng, ~1,1 lần sổ sách); hoặc (ii) lợi nhuận cổ đông quý 3 (hạn công bố 30/10) **từ 100 tỷ** với biên gộp **trên 25%** — chứng minh có nguồn bàn giao thật ngoài tiền gửi.
- **Điều kiện hạ về GIẢM TỶ TRỌNG:** đóng cửa dưới **10.300 đồng (đáy 20/08 — nền của phiên bứt phá 21/08; tương đương 9.720 sau điều chỉnh 08/09)** kèm khối lượng vượt trung bình mười phiên; **hoặc** báo cáo quý 3 cho thấy khoản đặt chỗ 3.200 tỷ **giảm** (bị hoàn trả) hay quý 3 **lỗ**; **hoặc** xuất hiện đợt bán mới của người nội bộ. Khi đó mục tiêu hạ về 9.500–10.000 (0,75–0,8 lần sổ sách — vùng mã từng giao dịch tháng 7).
- **Rủi ro chất lượng tài sản là rủi ro nền và không nhỏ dù có tiền ròng.** Phải thu ngắn hạn **5.808 tỷ (28% tổng tài sản)** chủ yếu là tạm ứng đền bù giải phóng mặt bằng nhiều năm chưa thành dự án và số dư với bên liên quan; tồn kho 6.513 tỷ với số ngày tồn kho hàng nghìn ngày (ABS: 2.733 ngày năm 2024); tháng 6 công ty huỷ kế hoạch nhận 25% Saigonres Vạn Xuân đã duyệt tháng 3 *(Tin tức 24/06)*. Nếu sổ sách 12.783 đồng bị chiết khấu 15% cho các khoản này, giá hiện tại đã ở ngang giá trị điều chỉnh — tức không còn biên an toàn.
- **Rủi ro thị trường và cấu trúc.** Chỉ số đóng dưới **1.640 điểm** (giảm 10% so mức hiện tại — mức kiểm định căng của báo cáo này) đưa mã có hệ số biến động cao và không có cổ đông chi phối về vùng 9.000–9.500; ngày hiệu lực FTSE 21/09 trượt lịch lấy đi chất xúc tác thứ hai của quý 3. 47,78 triệu cổ phiếu cổ tức về tài khoản trong quý 4 là nguồn cung kỹ thuật ở đúng thời điểm thị trường chờ số thương vụ.

## V. Dữ liệu nền

- **Kết quả kinh doanh quý đơn lẻ (đến quý 2/2026 — tỷ đồng):** doanh thu **613,2** (+125% cùng kỳ; quý 1: 144,6, −5%) · lợi nhuận gộp 42,0 (biên 6,8%; quý 1: 39,6) · lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh 151,0 · lợi nhuận trước thuế **156,0** (quý 2/25: 75,2; quý 1/26: −10,1) · lợi nhuận sau thuế 143,4 · lợi nhuận cổ đông công ty mẹ **139,6** (+109% cùng kỳ; quý 1/26: −6,6). Luỹ kế sáu tháng: doanh thu 757,8 · lợi nhuận trước thuế 145,9 · lợi nhuận cổ đông 133,0. Cả năm 2025 để đối chiếu: doanh thu 4.715,5 · lợi nhuận trước thuế 846,7 · lợi nhuận cổ đông 664,6 (quý 3: 211,5 · quý 4: 421,8); năm 2024: 1.114,5 · 131,7 · 114,2. Mùa vụ hai năm gần nhất dồn về quý 4 (39% doanh thu 2024, 63% doanh thu 2025) *(Dữ liệu tài chính cơ bản)*.
- **Định giá & sinh lời (quý 2/2026, chỉ số bốn quý gần nhất):** thu nhập trên cổ phiếu **962 đồng** · giá trị sổ sách **12.783 đồng/cp** · ROE ~8% (bốn quý, gồm hai quý chuyển nhượng) · biên sau thuế quý 2 23% (bốn quý ~15%) · nợ phải trả trên vốn chủ 1,01 lần · nợ vay trên vốn chủ **0,13 lần**. Tại giá tham chiếu của báo cáo: **P/E khoảng 11,9 lần; P/B khoảng 0,89 lần**. Tổng tài sản 20.486 tỷ; tiền 2.237 + đầu tư ngắn hạn 3.338 tỷ; phải thu 5.808; tồn kho 6.513; vay 1.322 tỷ; **796,43 triệu cổ phiếu lưu hành, thành ~844,2 triệu sau 08/09**; vốn hoá khoảng 9.100 tỷ đồng; sàn HOSE; sở hữu nước ngoài ~2,7%, room còn 368,6 triệu cổ phiếu.
- **Giá & khối lượng:** đường đi năm 2026: 16.750 (mốc neo 31/12/2025) → 14.250 (31/03) → 12.450 (30/06) → **9.690 (27/07, đáy sáu năm, thủng mệnh giá — cao điểm giải chấp)** → 10.950 (12/08, ngày bản dự phóng chỉ số) → 10.300 (20/08) → **11.000 (21/08, +6,80%, 1,77 lần)** → 11.550 (26/08); đỉnh 52 tuần 24.600 ngày 16/10/2025. Biên lệch mốc neo khoảng **−31%**; từ đáy 27/07 **+19%**; từ cuối quý 2 −7%. Giá trị giao dịch bình quân một tháng khoảng 81 tỷ đồng/phiên (ba tháng ~76 tỷ). Khối ngoại: mua ròng 6,7 tỷ (12/08), 11,4 (14/08), **14,9 (21/08)**, 4,5 (24/08); bán ròng nhẹ 2,6 tỷ (26/08); luỹ kế từ 10/08 khoảng +35 tỷ.
- **Trigger kích hoạt:** **KL 1,77x** (21/08) · **BD +6,80%** (21/08) · **PT+** (MACD tăng tỷ trọng 21/08, sau mua tích luỹ 05/08 và giảm tỷ trọng 27/07) · **NB** (bán giải chấp nội bộ 26,6 triệu cổ phiếu ≈ 280 tỷ, 07–31/07) · **SK** (nghị quyết hoàn tất chuyển nhượng Đại Phước 03/08; cổ tức cổ phiếu 6% chốt quyền 08/09; chấm dứt chi nhánh Tây Ninh 26/08) · **TT** (14 bản tin từ 28/07, chủ đề giải chấp – kết quả quý 2 – cổ tức) · **NG** (mua ròng 14,9 tỷ ngày 21/08) · **NEO −31%** ghi nhận tham chiếu vì mã ngoài ba mươi mã vốn hoá lớn nhất. **MG bỏ trống** — không báo cáo phân tích nào trong 60 ngày.

## VI. Dự phóng 4 quý tới

<!-- forecast-table:start -->

| Chỉ tiêu | Q3F/2026 | Q4F/2026 | Q1F/2027 | Q2F/2027 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Doanh thu | 420 | 2.100 | 300 | 650 |
| LN gộp | 95 | 500 | 75 | 170 |
| LN thuần HĐKD | 80 | 450 | 60 | 140 |
| LNTT | 82 | 450 | 60 | 140 |
| LN cổ đông cty mẹ | 70 | 350 | 50 | 115 |

<!-- forecast-table:end -->

**Căn cứ phân bổ.** Cả năm 2026 báo cáo này dự **doanh thu 3.280 tỷ đồng (−30% so 4.716 tỷ của 2025)**, **lợi nhuận trước thuế 678 tỷ (−20%)** và **lợi nhuận cổ đông công ty mẹ 553 tỷ (−17%)** — bằng kế hoạch ~555 tỷ suy từ tỷ lệ hoàn thành 24% sau sáu tháng, tức báo cáo này **giả định ban điều hành đạt kế hoạch, và đạt bằng đúng con đường họ đã đi năm 2025: một thương vụ ghi ở quý 4**. Sau khi trừ sáu tháng đã công bố (doanh thu 757,8 · lợi nhuận cổ đông 133,0), phần dư 2.520 tỷ doanh thu và 420 tỷ lợi nhuận cổ đông chia cho hai quý cuối theo tỷ lệ **17 trên 83**, bám mùa vụ (quý 4 chiếm 63% doanh thu 2025) và lịch thủ tục Đại Phước (nghị quyết 03/08 → hoàn tất pháp lý → ghi nhận): quý 3 chỉ gồm bàn giao thường lệ 420 tỷ ở biên gộp 23% cộng **~70 tỷ lãi tiền gửi mỗi quý** từ 5.575 tỷ tiền và tiền gửi (giả định lợi suất ~5%) trừ lãi vay ~30 tỷ; quý 4 gồm **~1.800 tỷ doanh thu chuyển nhượng Đại Phước ở biên gộp 25%** (thấp hơn 31% của đợt 2.400 tỷ vì phần chuyển nhượng lần này là các phân khu lẻ) cộng 300 tỷ bàn giao. Tỷ lệ lợi nhuận về cổ đông công ty mẹ giữ ~78% lợi nhuận trước thuế như quý 4/2025. Hai quý 2027 chỉ dựng trên bàn giao thường lệ (Vũng Tàu Center Point, Nam Vĩnh Yên, Vị Thanh) và lãi tiền gửi, quý 1 thấp theo mùa vụ. **Phần chưa cộng vào bảng (option value và rủi ro):** (a) nếu thương vụ Đại Phước không ghi nhận trong 2026, doanh thu quý 4 về ~300 tỷ và lợi nhuận cổ đông cả năm chỉ khoảng **250 tỷ** — đây là kịch bản kích hoạt điều kiện hạ nấc ở §IV; (b) phần đặt chỗ 3.200 tỷ vượt quá 1.800 tỷ đã dùng, nếu là nhiều hợp đồng, có thể ghi tiếp sang 2027 — chưa gán vào hai quý 2027; (c) lãi suất tiền gửi hạ theo lãi suất liên ngân hàng (qua đêm 2,5% ngày 25/08) trừ ~10 tỷ mỗi quý vào lãi tài chính.

## VII. Nguồn

- **Báo cáo phân tích bên ngoài trong cửa sổ 60 ngày: KHÔNG có** — báo cáo này là khởi tạo theo dõi, chưa có báo cáo bên ngoài tham chiếu trong cửa sổ. Bản duy nhất trong toàn bộ dữ liệu nền là báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh ABS ngày 13/02/2025 (đọc toàn văn năm trang; không nêu khuyến nghị và giá mục tiêu; lấy khung tài sản cuối 2024, cơ cấu tồn kho và phải thu theo dự án, dự phóng 2025F 135 tỷ, các rủi ro dòng tiền – bên liên quan – pháp lý – chuyển giao Chủ tịch). Bảng theo dõi khuyến nghị bên thứ ba: mức 4/5 ngày 18/12/2025 (không giá mục tiêu; ghi nhận thương vụ Đại Phước 2.400 tỷ, lãi gộp 748 tỷ, quý 4/2025 và đợt bán giải chấp tháng 12/2025); mức mua 08/08/2025 tại 20.900 đồng.
- Tin tức 28/07 (thủng mệnh giá, đáy sáu năm; kế hoạch 2026 và tổng nợ 544 tỷ theo công ty), 30/07 – 02/08 (bán giải chấp nhóm Chủ tịch, sở hữu còn 5,28%; sáu tháng doanh thu ~758 tỷ +77%, lợi nhuận sau thuế ~133 tỷ, 24% kế hoạch), 31/07 (tiền gửi có kỳ hạn hơn 3.140 tỷ, doanh thu tài chính gần 49% lợi nhuận quý 2), 01/08 (đặt chỗ mua bất động sản tăng 3.200 tỷ trong quý 2), 03/08 (nghị quyết hoàn tất chuyển nhượng một phần phân khu 8 và phân khu 1, 2, 3 Đại Phước), 05/08 và 18–19/08 (cổ tức cổ phiếu 6%, 47,78 triệu cổ phiếu, chốt quyền 08–09/09), 26/08 (chấm dứt chi nhánh Tây Ninh); tin tổng hợp 04/05 (lỗ quý 1), 14/05 (giải ngân ~1.500 tỷ mua tài sản thương mại từ công ty con), 22–23/06 (án phạt 175 triệu, mua lại toàn bộ trái phiếu), 24/06 (huỷ nhận 25% Saigonres Vạn Xuân), 02/07 (giải thể Đại Phước Thiên An, dự án 464,5 ha). Không có bản tin nào về mã trong phiên 27/08 tính đến thời điểm soạn.
- Bản tin thị trường 26/08 (chỉ số 1.821,32 +1,67%, khối ngoại mua ròng phiên thứ ba; lịch chốt quyền cổ tức cổ phiếu 08/09) và bản tổng hợp tin tức sáng 27/08 (ngày giao dịch không hưởng quyền 08/09).
- Bản dự phóng chỉ số 26/08/2026 (cam kết cuối năm 1.836; FTSE 21/09: 1.853; cuối quý 3: 1.838; đỉnh năm 06/11: 1.888; điều kiện hạ cam kết về 1.824 nếu cụm ngân hàng bị khối ngoại rút trên 150 tỷ ở hai trong ba phiên 27–31/08) — khung chỉ số neo đường mục tiêu của báo cáo này.
- Bản dự phóng chỉ số 12/08/2026 — các mục đã đọc khi soạn: mục cụm bất động sản (mã −0,45%, biên lệch mốc neo −34,63%, hệ số 0,83, khối ngoại +6,7 tỷ) và mục ngành bất động sản dân cư (mã ở nhóm tránh: "nợ cao, cơ bản yếu").
- Dữ liệu tài chính cơ bản (báo cáo tài chính đến quý 2/2026, hai mươi sáu quý: kết quả kinh doanh, cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệ, chỉ số định giá; chi tiết chi phí hoạt động và lãi vay theo quý); dữ liệu giá và khối lượng đến phiên 27/08/2026 gồm biên độ 52 tuần, hệ số khối lượng mười phiên và giá đóng cửa các mốc cuối quý; dòng vốn ngoại theo phiên đến 26/08; tín hiệu kỹ thuật MACD đến 21/08; giao dịch nội bộ 07–31/07 và cơ cấu cổ đông lớn; lịch sự kiện (đại hội 24/04/2026, cổ tức); số cổ phiếu lưu hành 796,43 triệu; vốn hoá và thanh khoản bình quân.
- Báo cáo trước của đơn vị: **không có** — đây là báo cáo khởi tạo theo dõi.